Firma Colliers International, doradca na rynku nieruchomości komercyjnych, podsumował aktywność na rynku powierzchni magazynowych w minionym roku oraz przedstawił prognozy na 2013.
Rok 2012 był dobrym okresem dla polskiego rynku nieruchomości magazynowych. W całym roku do użytku oddano ponad 430 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej co stanowi blisko 10% wzrost w stosunku do roku 2011. Najwięcej powierzchni dostarczono na rynek Wrocławski. Obecne całkowite zasoby rynku magazynowego w Polsce wynoszą ponad 7,27 mln m². Pod względem wolumenu transakcji rok 2012 okazał zbliżony do 2011. W ciągu czterech kwartałów wynajęto około 1,7 mln m² powierzchni magazynowej. Popyt w poszczególnych kwartałach rozkładał się dość równomiernie. Najwięcej powierzchni wynajęto w Warszawie oraz Centralnej Polsce. Najczęściej podpisywano nowe umowy najmu, które stanowiły 56% wszystkich zawartych transakcji.
W stosunku do 4 kwartału 2011r. współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce obniżył się do poziomu 9,2% na koniec grudnia 2012 (11,4% na koniec 2011). Spadek ilości powierzchni niewynajętej obserwowany był na większości rynków. W całym roku czynsze pozostawały na względnie stabilnym poziomie. Wzrosty odnotowywane były jedynie w regionach, w których współczynnik powierzchni niewynajętej był niski.
PODAŻ
Warszawa – podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach na koniec 2012r. wyniosła 2,59 mln m². W budowie jest aktualnie około 43 tys. m², większość w warszawskiej strefie II.
Polska Centralna – na koniec 2012r. całkowite zasoby powierzchni magazynowych w Centralnej Polsce Zwiększyły się do ponad 1 mln m². W całym roku do użytku zostało oddanych blisko 50 tys. m² .
Poznań – pod względem podaży rok 2012 nie przyniósł zasadniczych zmian na rynku poznańskim i na koniec roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wyniosły blisko 895 tys. m². Obecnie w budowie znajduje niespełna 20 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej.
Górny Śląsk – jest drugim co do wielkości, po Warszawie rynkiem magazynowym w Polsce, a obecne zasoby szacowane są na ponad 1,37 mln m². W całym roku do użytku zostało oddane około 38 tys. m² w ramach 3 projektów.
Kraków – pod względem wielkości Kraków nadal jest jednym z najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Całkowite zasoby wynoszą niewiele ponad 136 tys. m².
Wrocław – obecna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej wynosi ponad 717 tys. m². W 2012r. ukończono blisko 58 tys. m², na rok 2013 planowane jest oddanie do użytku kolejnych 67 tys. m².
Gdańsk – na koniec 4 kwartału 2012r. zasoby powierzchni magazynowych zwiększyły się do 170 tys. m². W ciągu roku podaż zwiększyła się o blisko 35 tys. m². W trakcie budowy znajduje się obecnie 14 tys. m².
Toruń – w stosunku do roku 2011 podaż powierzchni magazynowej w Toruniu nie uległa zmianie. Na koniec roku 2012 miasto dysponowało niespełna 100 tys. m² nowoczesnej powierzchni
Szczecin – pod względem istniejącej nowoczesnej podaży jest najmniejszym rynkiem magazynowym w Polsce. Jego zasoby pozostają niezmienne od kilku lat i wynoszą blisko 42 tys. m². Obecnie w budowie znajduje się blisko 6,9 tys. m² w ramach North-West Logistic Park.
POPYT
Warszawa – pod względem wolumenu transakcji trzy strefy Warszawskie zdominowały rynek. W całym roku wynajęto blisko 570 tys. m², z czego około 38,5% przypadło na Warszawską strefę II. Najwięcej powierzchni zostało wynajętej w 4 kwartale. Spośród zawieranych umów dominowały nowe umowy, które stanowiły około 57,5%.
Polska Centralna – powierzchnia wynajęta w 2012r. osiągnęła poziom 290 tys. m², co stanowi koło 30% wzrost w stosunku do roku ubiegłego . Najwięcej powierzchni zostało wynajętej w 3 kwartale (blisko 52% wolumenu transakcji). Wśród umów dominowały renegocjacje, które stanowiły blisko 69% wszystkich transakcji.
Poznań – rok 2012 okazał się kolejnym rekordowym pod względem wynajętej powierzchni. Wolumen transakcji osiągnął poziom blisko 175 tys. m². Dominowały renegocjacje i nowe umowy, których udział w rynku wyniósł odpowiednio 63% i 33,7%.
Górny Śląsk – powierzchnia wynajęta w 2012 r. osiągnęła poziom 250 tys. m², co stanowiło znaczący spadek w stosunku do 2011 r. w którym zostało wynajętych ok. 355 tys. m². Wśród transakcji dominowały nowe umowy, które stanowiły ponad 50% wszystkich kontraktów.
Kraków – pod względem wolumenu transakcji, rok 2012 nie należał do najlepszych. W ciągu całego roku wynajęto ok. 18,9 tys. m² co stanowi znaczący spadek w stosunku do roku 2011 (przekroczył 54 tys. m²)
Wrocław – wolumen transakcji w porównaniu do roku 2011 pozostał na zbliżonym poziomie ponad 200 tys. m². Najwięcej umów podpisano w 1 i 3 kwartale 2012r. Blisko 63% wszystkich transakcji stanowiły nowe umowy. 25% wolumenu transakcji stanowiły umowy typu BTS.
Gdańsk – z roku na rok obserwowany jest stabilny wzrost zainteresowania wśród najemców tym regionem. Wolumen transakcji wzrósł o 18% w stosunku do 2011r. i wyniósł blisko 67 tys. m². W dalszym ciągu dominowały tu nowe umowy stanowiące blisko 63% całkowitego popytu.
Toruń – jest jedynym regionem w Polsce, który podobnie jak w roku ubiegłym nie odnotował żadnej aktywności najemców.
Szczecin – w ostatnim roku Szczecin odnotował blisko dwukrotny wzrost wolumenu transakcji w stosunku do 2011r. Podpisane zostały 4 umowy najmu na łączną powietrznię ponad 23 tys. m².
DOSTĘPNE POWIERZCHNIE
Współczynnik wolnych powierzchni w Polsce na koniec 2012r. Wyniósł 9,2%, co przekłada się na 670 791 tys. m² powierzchni i stanowi wyraźny spadek w stosunku do roku 2011 (11,4%).
Warszawa – współczynnik powierzchni niewynajętej w 2011r. wykazywał tendencję spadkową i na koniec roku wynosił 11,7% w stosunku do 16%, na koniec 2011.
Rynki regionalne – w stosunku do końca 2011r. współczynnik powierzchni niewynajętej spadł we Wrocławiu, na Górnym Śląsku, Gdańsku oraz w Szczecinie (tu największy spadek z ponad 50% do niespełna 20%). Najniższy współczynnik odnotowany został w Gdańsku, Poznaniu i na Górnym Śląsku, a najwyższy niezmiennie w Szczecinie.
STAWKI CZYNSZU
Stawki czynszów przez cały rok utrzymywały się na względnie stabilnym poziomie, z niewielką tendencją wzrostową w regionach, w których popyt był najwyższy, a wskaźniki pustostanów najniższe.
PROGNOZY
Szacuje się, że nowa podaż w 2013r. osiągnie nieco niższy niż w 2012r. W trakcie budowy na koniec 2012r. było około 250 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej. Warto zaznaczyć, że około 88% powierzchni będącej aktualnie w budowie jest już wynajęta. Możemy spodziewać się, że współczynnik wolnych powierzchni będzie stopniowo się obniżał, co może się przełożyć na nieznaczne wzrosty czynszów. na wybranych rynkach. Przewiduje się dalszy spadek współczynnika powierzchni niewynajętej. Nie przełoży się to jednak na wzrost liczby projektów budowanych spekulacyjnie. Popyt powinien utrzymać się na dość stabilnym poziomie, zarówno w Warszawie jak i na większości rynków regionalnych, chociaż nie wyklucza się niewielkich spadków w drugiej połowie roku. W roku 2013 będą niezmiennie dominowały umowy typu BTS oraz pre-let, których przedmiotem będą głównie powierzchnie zlokalizowane w zachodniej Polsce, w pobliżu autostrad.
- Przewidujemy, że kolejny rok będzie nie gorszy niż 2012. Obserwujemy zainteresowanie naszym rynkiem ze strony podmiotów, które jeszcze w Polsce nie działają. Uczestniczymy również w przygotowaniu wielu transakcji istotnych z punktu widzenia rozmiaru - mówimy o pojedynczych transakcjach rzędu 50-60 tys. m2 zlokalizowanych w całej Polsce – komentuje Tomasz Kasperowicz, Partner w Colliers International, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych. Największą aktywność przewidujemy w aglomeracji poznańskiej, wrocławskiej oraz śląskiej – dodaje Tomasz Kasperowicz.
(źr. za inf. Colliers International)
