Krakowski rynek magazynowy nie należy do największych na logistycznej mapie Polski. Niemniej w ostatnich pięciu latach, dzięki ożywionej aktywności deweloperskiej, jego całkowite zasoby powiększyły się o niemal 260 proc. Atrakcyjna lokalizacja, a także duży potencjał biznesowy Krakowa sprawiają, że rynkiem tym interesują się zagraniczni inwestorzy i najemcy. Jaki jest jego potencjał i kierunki rozwoju sprawdzili eksperci AXI IMMO.
Na koniec pierwszej połowy 2020 roku na krakowskim rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym odnotowano dwie transakcje. Pierwszą była sprzedaż wybudowanego przez firmy 7R i Hillwood budynku typu built-to-suit w ramach centrum logistycznego 7R Park Kraków (41 tys. mkw.) do funduszu zarządzanego przez GLL Real Estate Partners. Druga transakcja dotyczyła parku logistycznego zlokalizowanego w podkrakowskiej Modlniczce. Nabywcą, wycofującej swoje aktywa z regionu Europy Środkowo-Wschodniej firmy Goodman Group, została spółka GLP Group. W ramach zakupu portfela nieruchomości nowy właściciel nabył prawa m.in. do parku logistycznego Goodman Kraków Airport Logistics Centre (115,5 tys. mkw.). Finalizacja transakcji odbyła się w III kw. tego roku, po orzeczeniu przez organy regulacyjne.
- Inwestorzy zainteresowani rozwojem w województwie małopolskim mogą skorzystać z oferty 26 Stref Aktywności Gospodarczej, a także Specjalnej Strefy Ekonomicznej - Krakowskiego Parku Technologicznego. Wśród atutów regionu z pewnością należy wymienić lokalizację. Z roku na rok poprawia się infrastruktura drogowa umożliwiająca połączenia na północ w kierunku Warszawy i Trójmiasta, zaś w kierunku wschód zachód dogodną dystrybucję umożliwia autostrada A4. Lokalizacja w południowej części kraju sprzyja rozwojowi zagranicznej dystrybucji zwłaszcza w krajach takich jak Słowacja, Czechy czy Ukraina. Z drugiej strony, 100 km od Krakowa znajduje się jeden z największych rynków magazynowych w Polsce tj. rynek górnośląski. Z tego względu krakowski rynek rozwija się w kierunku wschodnim w stronę Rzeszowa, a Nowa Huta, Kokotów, Targowisko i Wieliczka to najbardziej perspektywiczne lokalizacje magazynowe i logistyczne. Planowane na 2022 rok ukończenie północnej części obwodnicy miasta potencjalnie otworzy również i te rejony na kolejne, nowe projekty magazynowe – komentuje Marta Nowik z działu Industrial AXI IMMO.
W pierwszych sześciu miesiącach 2020 r. nowa podaż na krakowskim rynku magazynowym wyniosła 46 tys. mkw., co pozwoliło na powiększenie całkowitych zasobów tego regionu do 533 tys. mkw. (+26,2 proc. r/r). W ostatnich 5 latach obserwowaliśmy dynamiczny wzrost podaży powierzchni magazynowej. Deweloperzy tj. Panattoni, Goodman, 7R oraz gracze krajowi i lokalni, tacy jak BIK czy Witek , oddali do użytkowania ok. 412 tys. mkw. W ciągu tego okresu odnotowano wzrost całkowitych zasobów magazynowych Krakowa o 260 proc. Największe wzrosty podaży odnotowano na w końcówce 2018 roku i pierwszym półroczu 2019 r. w wyniku oddania do użytku parku logistycznego 7R Park Kraków w Kokotowie (180 tys. mkw.). W kolejnych miesiącach aktywność deweloperska uległa spowolnieniu i na zakończenie czerwca 2020 r. w budowie znajdowało się tylko 12 tys. mkw. co stanowi ok. 2 proc. zasobów rynku krakowskiego.
W pierwszej połowie 2020r. całkowity wolumen transakcji najmu powierzchni magazynowej w Krakowie wyniósł 57 tys. mkw. Wśród trzech największych transakcji zanotowanych na rynku, w których nie ujawniono najemców były umowy na 8,85 tys. mkw. w Panattoni Kraków IV, 7 tys. mkw. w Goodman Kraków Airport Logistics Center, a także 6,47 tys. mkw. w 7R Park Kraków (Kokotów). W analizowanym okresie od stycznia do czerwca 2020 r. firmy logistyczne odpowiadały za ponad połowę wynajętej powierzchni w Krakowie. Na krakowskim rynku magazynowym aktywność wykazują także sieci handlowe, lokalni dystrybutorzy, firmy zajmujące się lekką produkcją oraz kilku najemców z branży motoryzacyjnej. Umiarkowany popyt wraz z ograniczoną w ostatnich miesiącach podażą pozwolił na obniżenie współczynnika pustostanów do 4,7 proc. Jest to ponad 25 tys. mkw. powierzchni magazynowej, przy czym średnia krajowa to 6,8 proc. Stabilna sytuacja na krakowskim rynku magazynowym utrzymuje stawki bazowe w granicach 3,40 - 3,60 EUR/mkw.
- Województwo małopolskie możemy podzielić na kilka stref magazynowych. Najbardziej rozwinięta z nich to Kraków z trzema podrynkami – Miastem i okolicami lotniska, Modlniczką oraz Nową Hutą. Kolejne krakowskie subrynki magazynowe to rejon Kokotowa i Targowiska, a także Skawina. Na uwagę w województwie zasługują także nowe, wschodzące lokalizacje magazynowe takie jak Brzesko i Tarnów – wylicza Marta Nowik z AXI IMMO. - Zarówno Kraków Miasto, jak i okolice lotniska oferują prywatne obiekty typu SBU (Small Business Unit), a swoją obecność zaznaczają tu deweloperzy jak BIK i 7R. Między innymi dzięki ukończeniu wschodniej obwodnicy miasta na odcinku trasy S7 w zakresie bazy logistyczno-magazynowej zaczęła rozwijać się Nowa Huta. W połowie przyszłego roku zobaczymy tam nowy park logistyczno-magazynowy – dodaje. - Jeżeli chodzi o strefę Kokotowa i Targowiska stanowi ona doskonałą alternatywę dla starszych magazynów np. na Rybitwach. To doskonałe zaplecze do obsługi Krakowa m.in. przez niższe w porównaniu do magazynów miejskich czynsze. Natomiast najemcy zainteresowani obsługą zarówno Krakowa, jak i Rzeszowa mogą zdecydować się na ofertę Brzeska czy Tarnowa. Podrynek Brzeska i Tarnowa w ostatnich latach cieszył się dużym zainteresowaniem zwłaszcza wśród najemców produkcyjnych m.in. przez wzgląd na dużą dostępność wykwalifikowanych pracowników – kontynuuje Marta Nowik. - Zlokalizowana na południowy zachód od centrum Krakowa Skawina, posiada długie tradycje przemysłowe. Podrynek ten został zdominowany operatorów logistycznych i dystrybutorów. Natomiast położona na północny zachód od Krakowa Modlniczka charakteryzuje się obiektami w formule BTO i BTS – podsumowuje.
(źr. AXI IMMO)
