"Pandemia w kilka miesięcy wywołała zmiany, które miały zajść na rynku w perspektywie kilku lat." - mówi Marta Tęsiorowska, vice president, head of marketing & communications Europe, Prologis
Jakie trendy można zaobserwować na rynku nieruchomości magazynowych w związku pandemią?
- Pandemia diametralnie zmieniła krajobraz naszego rynku. Ale u podstaw tej zmiany leżą czynniki wykraczające poza sam rozwój e-commerce podczas lockdownu. To postępująca cyfryzacja, coraz większa urbanizacja i czynniki demograficzne – wszystko to wpłynęło na zmianę podejścia do pracy i na sposoby konsumpcji, w efekcie wywołując trwałe zmiany w zachowaniach konsumenckich. A pandemia je dodatkowo przyspieszyła i nasiliła. Co ważne, to są trwałe trendy, a zmiany zaszły w ciągu zaledwie kilku miesięcy, a nie kilku lat, jak prognozowano przed pandemią. Nowy styl życia i nowe potrzeby konsumentów wpłynęły z kolei na wzrost popularności zakupów online. Wyłoniły się także zupełnie nowe grupy konsumentów aktywnych w e-commerce, jak osoby starsze czy dotąd nie robiące zakupów w sieci. W sprzedaży internetowej pojawiły się też kolejne kategorie produktów – artykuły spożywcze, medyczne. Ten coraz większy popyt konsumencki sprawił, że sprzedawcy detaliczni musieli utrzymywać odpowiedni poziom zapasów, aby zapewnić dostępność produktów. Niepewna sytuacja, związana z zamknięciem rynków i ryzykiem w utrzymaniu ciągłości łańcuchów dostaw, zmusiła zatem firmy do robienia zapasów. W konsekwencji oznaczało to większe potrzeby w zakresie zaplecza magazynowego. Dodatkowo najlepiej, jeśli była to powierzchnia zlokalizowana jak najbliżej klienta, a więc wokół dużych aglomeracji miejskich. Wszystko to przełożyło się na popyt na rynku magazynowym, który stał się w ubiegłym roku dominującym trendem rynkowym.
Czy obserwujecie również nearshoring i jaki ma wpływ na rynek nieruchomości przemysłowych?
- Masowych zmian w tym obszarze jeszcze nie notujemy, ponieważ samo przeorganizowanie łańcuchów dostaw wymaga kilku lat, ale nearshoring zdecydowanie jest w trendach na najbliższe lata. Uzasadnieniem dla nearshoringu jest zbudowanie odporności łańcuchów dostaw na kolejne ewentualne kryzysy. Nearshoring może w tym pomóc poprzez zwiększenie różnorodności dostawców i efektywne utrzymywanie odpowiedniego poziomu zapasów. Spójrzmy na niedawną sytuację w Kanale Sueskim - zator został odblokowany, ale spowodowane nim opóźnienia w dostawach mogą sięgnąć tygodni. W zglobalizowanej gospodarce płynności dostaw zagraża nie tylko lockdown. Nearshoring pozwala część ryzyka wyeliminować.
Gdzie zatem będziecie lokować inwestycje i nabywać nieruchomości?
- Wszystko będzie zależeć od tego, jakie lokalizacje będą na celowniku. Czy głównym elementem przy ich wyborze będzie cały region czy tylko jeden kraj - takim atrakcyjnym rynkiem jest między innymi Europa Środkowa i Wschodnia – ma strategiczne położenie i nadal wyróżnia się niższymi niż w Europie Zachodniej kosztami pracy. To będzie determinować kierunki inwestowania i rozwoju rynku nieruchomości logistycznych. Poza tym trzeba brać pod uwagę dostępność wykwalifikowanych pracowników, a przede wszystkim struktur sprzedażowych danej organizacji. Podsumowując - na pewno zyska na tym Europa Środkowa i Wschodnia - jest to nadal rynek wschodzący z dostępem do pracowników w kluczowym miejscu na mapie.
Jak patrzycie na rozwój wielkich gigantów e-commerce tj. Amazon, na ile wpływają na popyt na rynku powierzchni magazynowych?
- Firmy tego typu jednorazowo wynajmują od 100 do 300 tys. metrów kwadratowych – to bardzo istotnie wpływa na nasz rynek, również pod kątem kształtowania popytu. Cieszymy się, że tacy klienci są na rynku, bo oprócz wynajmu gigantycznych powierzchni, inwestują też w robotykę i automatykę. Gdy klient decyduje się na znaczne inwestycje w tym zakresie to dla nas sygnał, że chce zostać i rozwijać się w tej lokalizacji.
Automatyka, robotyka – czy tylko giganci inwestują w te rozwiązania?
Widać wyraźny trend wzrostowy jeśli chodzi o wdrażanie automatyki. Wpływają na to między innymi problemy z pozyskaniem pracowników, szczególnie tam gdzie rynki pracy są już wydrenowane z zasobów oraz wszędzie tam, gdzie niezbędne jest zwiększenie efektywności. Obecnie w zaawansowaną automatyzację inwestują głównie duże firmy, ale wraz ze zwiększającą się dostępnością i niższymi kosztami wdrożeń coraz więcej klientów będzie decydowało się na zmiany w tym kierunku. Już teraz obserwujemy, że po rozwiązania tego typu sięgają coraz mniejsze firmy, szczególnie z sektora e-commerce. W handlu elektronicznym automatyzacja części procesów jest niezbędna aby zachować efektywność obsługi zamówień. Inwestycje w ten obszar podnoszą ponadto wartość magazynów i dostosowują je do potrzeb logistyki przyszłości. W efekcie klienci inwestujący w automatyzację podpisują dłuższe umowy najmu na powierzchnie magazynowe, a następnie chętniej je przedłużają.
A co z ekologią, czy pandemia w tym zakresie coś zmieniła, zwłaszcza w kontekście rozwoju e-commerce?
Raporty naszego Działu Badań Prologis wskazują, że zakupy on-line generują średnio o 36 proc. mniej CO2 w porównaniu do zakupów w sklepach stacjonarnych. Przejście na elektroniczne kanały sprzedaży jest z pewnością korzystne dla środowiska naturalnego. Jednocześnie im większy udział e-commerce w handlu detalicznym, tym większe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. Z naszych analiz wynika, że obsługa handlu internetowego wymaga trzykrotnie więcej powierzchni niż stacjonarna sprzedaż detaliczna. Między innymi ze względu na te zmiany zrównoważone budownictwo magazynowe jest dziś bardziej istotne niż kiedykolwiek wcześniej – im więcej powierzchni logistycznej, tym jej większy wpływ na środowisko.
Prologis od zawsze przykłada ogromną wagę do ekologii. To obszar ważny także dla naszych inwestorów i klientów, którzy odznaczają się wysoką wrażliwością i świadomością w tym zakresie. Działamy na 4 kontynentach i mamy 90 mln powierzchni magazynowej w swoim portfolio na świecie, więc nasza odpowiedzialność jest gigantyczna. Przez magazyny Prologis rocznie przepływają towary o wartości ponad 2 bilionów dolarów, to prawie 2,5% światowego PKB. Dlatego też coraz więcej inwestujemy w odnawialne źródła energii i budynki neutralnie emisyjne. W naszych celach do 2025 r. zakładamy wykorzystanie energii słonecznej na poziomie 400 MW. Dla ilustracji – to dwa razy więcej niż roczne zużycie energii we wszystkich naszych parkach w Polsce. W Europie już ponad 100 klientów korzysta z naszych systemów fotowoltaicznych, realizujemy kolejne projekty także na polskim rynku. Dodatkowo dla naszych klientów w Polsce zakupiliśmy na 2021 rok ponad 100 MWh certyfikowanej energii od Tauron. Ale na ekologiczny magazyn składa się znacznie szerszy wachlarz rozwiązań, więc w każdym aspekcie staramy się wyjść poza to, co na rynku jest podstawą i wprowadzać kolejne nowości. Mamy już pierwsze realizacje obejmujące odzysk wody deszczowej – w Prologis Park Janki. W Rudzie Śląskiej i we Wrocławiu wodę do wykorzystania w częściach biurowych grzeją kolektory słoneczne, a tereny zewnętrzne zasilamy latarniami zasilanymi energią słoneczną i wiatrową. Wprowadzamy kolejne stacje ładowania pojazdów elektrycznych, stawiamy wiaty rowerowe – ekologia jest ważna także dla naszych klientów, więc chcemy im zaproponować więcej, niż tylko powierzchnię logistyczną.
Do naszych działań w zakresie zrównoważonego budownictwa dochodzi też akredytacja budynków w systemie BREEAM. Nasze budynki na całym świecie od ponad trzynastu lat podlegają certyfikacji – na różnym poziomie w zależności od regionu. W Polsce byliśmy pierwszym deweloperem magazynowym, który zaczął wdrażać certyfikację w budynkach przemysłowych, a wszystkie nasze nowobudowane obiekty są poddawane akredytacji na poziomie Very Good. W tych kwestiach zawsze staramy się być o krok przed pozostałą częścią rynku. Patrzymy też na te aspekty szerzej, niż wyłącznie przez pryzmat ekologii. Tu chodzi o odpowiedzialność w wielu wymiarach – środowiskową, społeczną i tą związaną z etyką zarządzania i prowadzenia biznesu. To właśnie działania z zakresu ESG (Environmental, Social, Governance) są szczególnie ważne w okresie pandemii, dlatego prowadzimy akcje pomocowe, wspieramy naszych klientów i pracowników. Nasze zaangażowanie na tym polu zostało docenione – niedawno uzyskaliśmy tytuł Etycznej Firmy 2020.
Jakie plany rozwoju ma Prologis w Europie Środkowej i w Polsce?
- Przede wszystkim będziemy kontynuować działania w ramach już sprawdzonego modelu, czyli konsekwentnie rozwijać się na kluczowych rynkach, które w czasie ostatniego kryzysu gospodarczego wykazały się odpornością. Rozwijamy istniejące parki, między innymi rozbudowywane są parki w Jankach, Wrocławiu, Poznaniu czy Rudzie Śląskiej. Konsekwentnie chcemy też zapewniać klientom znacznie więcej niż standardowa oferta na rynku, zaczynając od badań rynkowych w ramach Prologis Research, przez rozwiązania wspierające operacje klientów jak nasza platforma sprzedażowa Prologis Essential Marketplace, dzięki której pomagamy klientom wyposażyć magazyny, aż po PARKLife – w ramach którego dajemy naszym klientom i ich pracownikom dostęp do zielonych terenów rekreacyjnych, ułatwienia transportowe i wiele innych rozwiązań wpływających na jakość pracy w naszych parkach logistycznych. Dzięki temu możemy wspierać naszych klientów w pozyskaniu i zatrzymaniu pracowników.
Jak oceniacie sytuację globalną na świecie, co może się jeszcze wydarzyć i jakie zmiany przynieść?
- Pandemia pokazała, jak istotnym ogniwem globalnej gospodarki jest logistyka. Kryzys nie wpłynął negatywnie na branżę nieruchomości magazynowych. Obecnie nasz sektor ma się dobrze i biorąc pod uwagę trendy, powinien utrzymać swoją dobrą kondycję. Nie zaobserwowaliśmy, aby w pandemii nasi europejscy klienci zamykali swoje magazyny, chyba, że było to wymagane przez odgórne regulacje. Mogły być to na przykład weekendowe lub jednodniowe przestoje związane z dezynfekcją magazynu i miejsc pracy. Ubiegły rok z pewnością był ważnym egzaminem dla branży logistycznej, zarówno jeśli chodzi o organizację łańcuchów dostaw, jak i zarządzania zasobami ludzkimi – egzaminem, który zdaliśmy, więc nie przewidujemy większych zmian w tym roku.
Dziękuję za rozmowę
Beata Trochymiak
