Rynek magazynowo-logistyczny jest najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem nieruchomości w Polsce. W okresie zaledwie pięciu lat całkowite zasoby powierzchni w kraju uległy podwojeniu. Wolumen projektów w budowie jest wciąż bardzo wysoki, a rozwój infrastruktury drogowej kreuje kolejne lokalizacje. Dane za III kw. 2019 r. pokazują jednak istotny wzrost stopy pustostanów, a proces absorpcji nowej podaży jest dłuższy, niż kilka miesięcy temu.
Jeszcze w pierwszej połowie 2014 r. całkowite zasoby nowoczesnych przestrzeni magazynowych w Polsce wynosiły niewiele ponad 8 mln m kw. Rosnący popyt na powierzchnie magazynowe i logistyczne bezpośrednio przełożył się na ożywienie na rynku, a prawdziwy boom zaczął się 3 lata temu. Jedynie w 2017 i 2018 roku oddano do użytku obiekty o całkowitej wielkości odpowiednio 2,4 i 2,2 mln m kw., a dotychczasowe dane z 2019 r. wskazują, że ten rok nie ustępuje. - Tylko w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy tego roku, w ręce najemców przekazano magazyny o łącznej powierzchni ponad 1,97 mln m kw., co jest absolutnym rekordem. W rezultacie na koniec września całkowite zasoby nowoczesnych przestrzeni magazynowych w kraju osiągnęły poziom 17,6 mln m kw.- komentuje Szymon Dołęga, konsultant, Dział Analiz Rynkowych i Doradztwa, BNP Paribas Real Estate.
Na Górnym Śląsku jeden z największych magazynów w Europie
Analizując największe umowy najmu z ostatnich lat wyraźnie widać, że większość z nich dotyczy międzynarodowych potentatów z branży handlu elektronicznego. Z racji specyfiki sektora e-commerce, firmy te zajmują specjalnie dla siebie stworzone obiekty idealnie odpowiadające ich potrzebom (BTS). W III kw. tego roku byliśmy świadkami oddania do użytku kolejnego z takich centrów dystrybucyjnych. Czterokondygnacyjny gigant położony w Gliwicach oferuje łącznie ponad 210 000 m kw., co czyni go największym tego typu obiektem w Polsce i jednym z największych w Europie.
- Polski rynek powierzchni magazynowych stale przykuwa uwagę zagranicznych graczy. Inwestorzy, również największe i znane na całym świecie firm, decydują się lokować w naszym kraju główne centra przeładunkowe i logistyczne. Na ich decyzje wpływają szczególnie takie czynniki, jak lokalizacja, stale rozwijająca się infrastruktura transportowa oraz niskie koszty operacyjne. Biorąc jednak pod uwagę dostępność wolnych działek oraz siły roboczej, zainteresowanie inwestorów skutkuje szybkim przyrostem nowej powierzchni i wysoką aktywnością deweloperów nie tylko na głównych rynkach. To zaś przyczynia się do generowania nowych miejsc pracy i rozwoju regionów - Igor Roguski, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate.
Decydująca dostępność dróg i pracowników
Pomimo postępującej automatyzacji procesów magazynowych i logistycznych, integralną cechą sektora przemysłowo-logistycznego jest nieustannie wysokie zapotrzebowanie na siłę roboczą. Tymczasem w Polsce mamy do czynienia z najniższym bezrobociem od kilkudziesięciu lat. Coraz atrakcyjniejsze stają się lokalizacje wciąż oferujące większy dostęp do kapitału ludzkiego, zapewniające jednocześnie bliskość tras szybkiego ruchu. W konsekwencji, stajemy się świadkami „otwierania nowych obszarów” poprzez rozwój dróg ekspresowych i autostrad.
- Ostatnim przykładami alternatywnych lokalizacji mogą być m. in.: kompleks powstający na północ od Wrocławia, w bezpośrednim sąsiedztwie trasy S5, czy rozbudowa jednego z dwóch nowoczesnych kompleksów w okolicach Kielc, położonego przy niedawno oddanym fragmencie trasy S7 - Hanna Milczarek, dyrektor, Magazyny i Logistyka, Rynki Kapitałowe, BNP Paribas Real Estate
Pierwsze oznaki nasycenia?
Trzeci kwartał, oprócz imponujących danych dotyczących wielkości podaży nowej powierzchni, pokazał również wzrost średniej stopy pustostanów. Na koniec września bez najemców pozostawało 6,7% istniejącej powierzchni magazynowo-logistycznej, o 1,3 p. proc. więcej niż w poprzednim okresie bieżącego roku. Należy jednak zaznaczyć, że biorąc pod uwagę ogromną ilość powierzchni dostarczonej na rynek w ostatnich latach, to poziom wciąż relatywnie niski. Dodatkowo, całkowity wolumen powierzchni w budowie, mimo że wciąż wygląda imponująco (1,8 mln m kw.), jest najmniejszy od początku 2018 r. Czy oznacza to, że szczyt koniunktury mamy już za sobą? A może raczej są to jedynie tymczasowe wahania, spowodowane kumulacją nowej podaży - pokażą kolejne miesiące.
(źr. BNP Paribas Real Estate)