Region Dolnego Śląska, czyli czwarty co do wielkości rynek magazynowy w Polsce nadal jest w fazie rozwoju. W pierwszych sześciu miesiącach 2020 roku deweloperzy oddali łącznie ok. 200 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni logistycznej, co przy obniżonym popycie przyczyniło się do wzrostu współczynnika pustostanów. Jak wygląda sytuacja w regionie, gdzie powstają nowe projekty, jacy najemcy szukają powierzchni sprawdzili eksperci AXI IMMO.
W pierwszych sześciu miesiącach 2020 r. na rynku inwestycyjnym w regionie Dolnego Śląska cztery nieruchomości magazynowe zmieniły swoich właścicieli. Największym ze sprzedanych parków logistycznych był Panattoni Wrocław IX o powierzchni 46 tys. mkw., którego nabywcą został Savills Investment Management, z kolei Segro zdecydowało się na zakup Panattoni Park City Logistic Wrocław o powierzchni 38 tys. mkw. . Natomiast firma CGL Investment Holdings przejęła portfel nieruchomości Hines Polska, w tym projekt o powierzchni 26 tys. mkw. w Legnicy, a singapurski GIC centrum dystrybucyjne DHL we Wrocławiu w ramach przejęcia europejskiego portfela Maximus od Apollo Global Management.
Na koniec czerwca 2020 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na Dolnym Śląsku powiększyły się o ponad 200 tys. mkw. (+60 proc. w porównaniu z wynikiem uzyskanym w I poł. 2019 roku) i obecnie wynoszą blisko 2,5 mln mkw. (+8,2 proc. r/r). Tylko w ostatnim roku na wrocławski rynek magazynowy dostarczono aż 526 tys. mkw. i był to trzeci co do wielkości wynik zaraz po Górnym Śląsku i (649 tys. mkw.) i Warszawie (523 tys. mkw.). Z kolei zestawiając dane sprzed dwóch lat całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na Dolnym Śląsku wzrosły o 46 proc. Obserwowana w ostatnich latach wysoka aktywność deweloperska pozwoliła na utrzymanie czwartej pozycji Dolnemu Śląskowi w TOP 5 największych rynków logistycznych w Polsce.
- Od kilku lat region Dolnego Śląska prężnie rozwija się w zakresie dostarczania nowoczesnej powierzchni magazynowej i logistycznej, a sam rynek uważany jest za doskonałą lokalizację dla centrów dystrybucyjnych i zakładów produkcyjnych obsługujących Europę Zachodnią. Z pewnością duży wpływ na taki stan ma bliskość granic z Niemcami i Czechami, a także wysokiej klasy infrastruktura drogowa w postaci dwóch autostrad A4 i A8 oraz dróg ekspresowych S3, S5 i S8. Na korzyść Dolnego Śląska wpływa również fakt dużej podaży dobrej jakości gruntów inwestycyjnych, które są mniej rozdrobnione, a także tym, że objęte są planami zagospodarowania przestrzennego i są uzbrojone. Dodatkowo, najemcy zainteresowani rozwojem na Dolnym Śląsku z pewnością pod uwagę biorą dużą dostępność kadry pracowniczej, a także dużą liczbę studentów, którzy w przyszłości mogą stanowić o przyszłości i rozwoju firmy. Region już dziś przyciąga wielu inwestorów z Polski i zagranicy oferując komfortowe warunki do prowadzenia biznesu – komentuje Damian Kińczyk z działu Industrial AXI IMMO.
W najbliższych miesiącach na wrocławskim rynku magazynowym spodziewane jest spowolnienie. Z obecnie znajdujących się w budowie 187 tys. mkw. (-56 proc. r/r), prawie 100 tys. mkw. to projekty spekulacyjne. Najemcy zainteresowani rozwojem na Dolnym Śląsku mogą poszukiwać powierzchni w obecnie realizowanych projektach większości aktywnych deweloperów jak np. Panattoni, Hillwood, Goodman, MLP i 7R. Wśród parków logistycznych oddawanych w III kwartale 2020 roku znajdują się m.in. Hillwood Oleśnica (53 tys. mkw.), Hillwood Wrocław Wschód II Budynek B (11,5 tys. mkw.) czy inwestycja Panattoni City Logistics Wrocław, gdzie w ramach dwóch budynków zostanie dostarczone 23 200 mkw.
- Patrząc na Dolny Śląsk przez pryzmat samych lokalizacji z pewnością należy wymienić Wrocław-Miasto, które wybierane jest przez klientów z branży FMCG i kurierów, a także firmy zajmujące się lekką produkcją. Kierując się na południe od Wrocławia na Bielany Wrocławskie, Nową Wieś Wrocławską, Tyniec czy Pietrzykowice dużą grupą najemców zainteresowaną rozwojem biznesu są z pewnością producenci i logistycy. Z kolei lokalizacje na północ od Wrocławia zapewniają firmom dobrą komunikację z poznańskim rynkiem czy Polską Centralną. Najemcy rozwijający się w kanale e-commerce docenią okolice Żurawiny i Wojkowic przez fakt dobrego dostępu do pracowników, a także atrakcyjnych stawek czynszu. Z kolei Legnica to dobry wybór dla firm, które oprócz rozwoju na lokalnym rynku chcą prowadzić biznes z Niemcami. Okolice Bolesławca najczęściej wybierane są pod inwestycje. Z rynków wschodzących w regionie Dolnego Śląska należy wymienić Oleśnicę, Legnicę , a także Jawor – dodaje Damian Kińczyk z AXI IMMO.
Wysoka aktywność deweloperów na Dolnym Śląsku przełożyła się na wzrost poziomu pustostanów. Jeszcze na koniec 2019 roku wolna powierzchnia stanowiła 3,7 proc. całkowitych zasobów, natomiast obecnie, na koniec czerwca 2020 współczynnik pustostanów wynosi 10,1 proc., przy średniej dla całej Polski na poziomie 6, proc. Nowa sytuacja na rynku powoduje, że deweloperzy są skłonni do większych negocjacji w zakresie wyjściowych stawek czynszu, które na zakończenie II kwartału 2020 roku dla rynku wrocławskiego wynoszą 3,30 – 3,70 EUR/mkw. w obiektach A-klasowych.
Na zakończenie I poł. 2020 r. popyt brutto nie uwzględniający umów krótkoterminowych wyniósł 175 tys. mkw. i był o prawie 45 proc. niższy niż w I półroczu 2019 roku. Z kolei zestawiając sam najem krótkoterminowy to stanowił on 33 proc. całkowitej powierzchni wynajętej w II kwartale 2020 roku, przy średniej krajowej na poziomie 16 proc. Wśród najciekawszych transakcji zamkniętych w pierwszej połowie 2020 r należy uwzględnić nowe umowy dla Żabki w ramach Panattoni Park Wrocław XII (22 800 mkw.) i VS Transport w Panattoni Wrocław VII (13 400 mkw.). Od kilku kwartałów największą grupę najemców stanowią operatorzy logistyczni, a następnie producenci i dystrybutorzy sprzętu RTV i AGD. Najbardziej skutki pandemii Covid-19 wpłynęły na funkcjonowanie branży motoryzacyjnej i tekstylnej w regionie.
(źr. AXI IMMO)
