Rok 2019 był kolejnym, bardzo udanym dla rynku magazynowego w Polsce. Zarówno deweloperzy jak i najemcy pozostają niezwykle aktywni, o czym świadczy rekordowa podaż ponad 2,7 mln mkw. oraz wysoki popyt, który już trzeci rok z rzędu osiągnął poziom 4 mln mkw. Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała polski rynek magazynowy. Na koniec 2019 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 18,6 mln mkw., a od początku roku oddano do użytku rekordową ilość 2,72 mln mkw.
- Rynek magazynowy w Polsce wciąż rozwija się w dynamicznym tempie. Rekordowe wyniki po stronie podaży wynikają zarówno z wysokiego popytu na nowoczesne powierzchnie magazynowe (przede wszystkim w 2018 r.), jak i również z dostępności kapitału i zaufania inwestorów, którzy aktywnie poszukują atrakcyjnych nieruchomości przemysłowych w naszym kraju – mówi Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.
Zasoby i aktywność deweloperska
Pięć głównych rynków nadal odpowiada za ok. 81 proc. całkowitych zasobów powierzchni magazynowej w Polsce. Największym rynkiem pozostaje region Warszawy i okolic, przy czym zmniejszył się dystans dzielący go z Górnym Śląskiem oraz Polską Centralną, na których odnotowano najwyższy poziom podaży w 2019 roku przekraczający 500 000 mkw. Jednym z szybciej rozwijających się rynków był również Wrocław, gdzie w ostatnim roku zasoby powierzchni magazynowej wzrosły o 386 000 mkw.
Pod koniec IV kw. 2019 roku w budowie znajdowało się prawie 1,9 mln mkw. powierzchni magazynowej. Prawie 80 proc. całkowitego wolumenu inwestycji jest zlokalizowana na czterech rynkach regionalnych: Górnym Śląsku (493 000 mkw.), w Warszawie (470.000 mkw.), Wrocławiu (278 000 mkw.) i Trójmieście (263 000 mkw.). Dalszy rozwój infrastruktury drogowej oraz ograniczona dostępność kadr w głównych aglomeracjach, determinują także dynamiczny rozwój oferty magazynowej na mniejszych rynkach regionalnych.
- W strukturze regionalnej nowych inwestycji, nadal dominować będą główne huby logistyczne zlokalizowane w rejonie Warszawy, Łodzi, Górnego Śląska, Wrocławia czy Poznania. Ponadto inwestycje deweloperskie realizowane są na mniejszych rynkach regionalnych jak Trójmiasto, Lublin czy Rzeszów i coraz częściej dotyczą również nowych lokalizacji na rynkach wschodzących. Po Zielonej Górze, Opolu, Białymstoku i Kielcach, gdzie w ostatnich latach powstały już pierwsze obiekty klasy A, przyszedł czas na nowe jak np. Olsztyn, Legnica, Gorzów Wielkopolski czy Radom – komentuje Adrian Semaan, Research Consultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.
Popyt
Po słabszej pod względem aktywności najemców pierwszej połowie 2019 roku, w drugiej obserwowaliśmy już wyraźny wzrost popytu, dzięki czemu łączny wolumen transakcji najmu trzeci rok z rzędu osiągnął poziom 4 mln mkw. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje wyniósł 2,72 mln mkw. (tj. 68 proc. całkowitego wolumenu transakcji). Rezultat ten jest o 11 proc. niższy względem średniej z dwóch poprzednich lat i wynika głównie z mniejszej liczby bardzo dużych transakcji, w tym na realizację projektów BTS o powierzchni ponad 100 000 mkw. W strukturze branżowej popytu nadal największy udział posiadają operatorzy logistyczni (36 proc.), sieci handlowe (14 proc.), lekka produkcja (11 proc.) i sektor motoryzacyjny (7 proc.). Wysoce aktywne były także firmy kurierskie (4 proc.). Warto podkreślić, że w dynamika rozwoju niemal każdej z tych branż, jest w dużej mierze kreowana przez rozwój sprzedaży internetowej.
Pustostany
Rok 2019, w porównaniu z poprzednim, to również czas wyraźnego wzrostu dostępności powierzchni magazynowej. Według stanu na koniec IV kwartału 2019 roku około 1.4 mln mkw. powierzchni magazynowej pozostawało niewynajęte a wskaźnik pustostanów wzrósł o 2,5 pp. w ujęciu rocznym do poziomu 7,5 proc. całkowitych zasobów rynku magazynowego w Polsce. Wzrost ten wynikał przede wszystkim z większego niż w poprzednich latach zaangażowania deweloperów w inwestycje spekulacyjne oraz zwolnienia powierzchni magazynowej w wyniku relokacji kilku dużych najemców do nowych projektów zrealizowanych w formule BTS.
Czynsze
Niższa niż w 2018 roku dynamika cen w sektorze budowlanym oraz wysoka podaż wstrzymały trend wzrostowy czynszów na większości rynków regionalnych. W 2020 roku spodziewamy się utrzymania stawek bazowych czynszów za obiekty typu BIG -BOX na poziomie 2.50-3.80 EUR/mkw./miesiąc oraz 4.20-5,25 EUR/mkw./miesiąc w przypadku mniejszych modułów magazynowych typu SBU. Czynsze efektywne wahają się w zakresie od 2,00-3,20 EUR/mkw./miesiąc w zależności od lokalizacji, przy czym najniższe stawki możliwe są do uzyskania na rynkach Polski Centralnej oraz w Poznaniu, gdzie obserwujemy przejściową przewagę podaży nad popytem.
Rynek inwestycyjny
W 2019 roku obserwowano kontynuację wysokiej aktywności inwestorów na rynku magazynowym – odnotowano rekordową liczbę 36 transakcji a łączny wolumen inwestycji na rynku magazynowym wyniósł 1,4 mld EUR. W ciągu ostatnich 12 miesięcy stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości typu „multi-let” uległy kompresji do poziomu 5,7 proc. Natomiast za najlepsze projekty realizowane w formule „single-let” z długoterminowymi umowami najmu, osiągnęły rekordowy poziom 4,25 proc.
Perspektywy na 2020 rok dotyczące aktywności inwestycyjnej w sektorze przemysłowym pozostają bardzo korzystne. Biorąc pod uwagę liczbę transakcji, które są w trakcie realizacji, wysoką aktywność inwestorów poszukujących nowych okazji inwestycyjnych oraz spodziewany wolumen inwestycji w sektorze logistycznym w Polsce może osiągnąć 2 mld euro.
Wynagrodzenia w sektorze magazynowym
Niska stopa bezrobocia i wciąż wysokie zapotrzebowanie na pracowników przyczyniły się do wzrostu wynagrodzeń pracowników w sektorze magazynowym. Zgodnie z danymi Randstad, w IV kw. 2019 roku stawki wynagrodzeń godzinowych brutto pracowników fizycznych („blue collar”) wynosiły od 15 do 28 PLN, podczas gdy rok wcześniej wahały się w zakresie od 14,5 do 24 PLN z zależności od lokalizacji.
- Podobnie jak w 2018 roku wspólnie z firmą Randstad poddaliśmy analizie kluczowe trendy obserwowane na rynku pracy oraz aktualne poziomy wynagrodzeń najszerszej grupy pracowników sektora magazynowego („blue collar”). W świetle ograniczonych zasobów rynku pracy istotna dla utrzymania wysokiej dynamiki rozwoju sektora przemysłowego będzie jego ewolucja w kierunku dalszej automatyzacji procesów produkcyjnych i logistycznych a także skuteczne działania pracodawców pozwalające ograniczyć rotację pracowników oraz zmiany prawne ułatwiające legalizowanie zatrudnienia kandydatów spoza Polski - mówi Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.
Prognoza
Najważniejsze trendy obserwowane w zeszłym roku będą aktualne również w 2020 roku. Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową nadal warunkowany będzie w głównej mierze dynamicznym rozwojem sektora e-commerce.
- Firmy reprezentujące szeroki wachlarz branż (elektronika, odzież, FMCG, motoryzacyjna) coraz szybciej rozwijają usługi handlu wielokanałowego, co wpływa na różnicowanie się produktu magazynowego i rozwój magazynów typu „last mile”, hub-ów kurierskich czy też magazynów typu BIG-BOX w formie obiektu dedykowanego. Obserwować będziemy także dalszy rozwój automatyzacji procesów logistycznych a za sprawą zmian klimatycznych i na rynku pracy także rosnącą presję na rozwój zrównoważonego budownictwa w zakresie tworzenia przyjaznych środowisk pracy i optymalizacji kosztów związanych z eksploatacją obiektów – podsumowuje Joanna Sinkiewicz.
(źr. Cushman & Wakefield Polska)
