Rynek magazynowy w Polsce bije kolejne rekordy!

Wolumen podaży powierzchni magazynowej w Polsce zbliża się do 11 mln mkw. Rozwojowi nowych inwestycji sprzyja wysoka dynamika popytu - wzrost na poziomie 76 proc. w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku - wynika z raport przygotowanego przez AXI IMMO.

W III kwartale 2016 r. odnotowano wyjątkowo dużą aktywność najemców na rynku nieruchomości magazynowych – w przeciągu ostatnich 3 miesięcy, łącznie zawarto transakcje na wynajem ponad 960 tys. mkw. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku jest to wynik wyższy o 76 proc. Szczególnie dużo umów najmu wraz z rozszerzeniami podpisano  w Warszawie ( ok. 234 tys. mkw. ), na Górnym Śląsku (225 tys. mkw.) oraz w Szczecinie (160 tys. mkw.).
Największe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w miesiącach lipiec – wrzesień zgłaszali operatorzy logistyczni. Od początku roku, podpisali oni kontrakty na 850 tys. mkw. powierzchni magazynowej, co stanowi 43 proc. popytu brutto. Nieprzerwanie od 2 lat obserwowany jest duży wpływ firm z sektora e-commerce, które także w III kwartale br. zgłaszały znaczące zapotrzebowanie (w tym największa umowa Zalando na 130 tys. mkw. w regionie Szczecina) oraz podnosiły aktywność operatorów logistycznych. Do najaktywniejszych najemców należą także firmy z sektorów: FMCG (13 proc. popytu brutto) oraz budownictwa (11 proc. popytu brutto). Wśród największych kontraktów znalazły się inwestycje BTS: na rynku szczecińskim dla Zalando (130 tys. mkw.) oraz na Górnym Śląsku dla IFA Rotorion (34 tys. mkw.) i Toy Story (27 tys. mkw.) - wszystkie realizowane przez Panattoni, oraz ekspansja Jysk w Centralnej Polsce (20 tys. mkw. w Logistic City).
- Duże transakcje najmu dla gigantów e-commerce, wzrost biznesu w sektorze logistycznym oraz ekspansje i relokacje firm z branży FMCG i produkcyjnych sprawiają, że na koniec br. możemy oczekiwać pobicia kolejnego rekordu po stronie popytu. Wolumen transakcji na rynku najmu na poziomie 2,7 do 3  mln mkw., a takiego wyniku możemy spodziewać się na koniec roku, jest porównywalny z rezultatami na dojrzałych rynkach, takich jak francuski czy brytyjski. Polski rynek magazynowy jest nie tylko liderem regionalnym, ale również znaczącym rynkiem w skali Europy - komentuje Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO.

W III kwartale 2016 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce zbliżyła się do 11 mln mkw. Dynamika podaży utrzymała tempo z ubiegłego roku – podobnie jak w III kwartale 2015 do użytkowania oddano 390 tys. Najwięcej powierzchni do dyspozycji najemców przeznaczono na Górnym Śląsku (105 tys. mkw.), co stanowiło ponad jedną czwartą wolumenu nowej podaży. Wysokie udziały w całkowitej nowej podaży miały również region Warszawy oraz Dolny Śląsk – tam oddano odpowiednio 74 tys. mkw. (19 proc. nowej podaży) oraz 65 tys. mkw. (16,6 proc. nowej podaży). Na mniejszych rynkach takich jak Szczecin czy w Polsce Wschodniej, nie oddano w tym kwartale nowych projektów. Wśród największych obiektów oddanych do użytkowania w trzecim kwartale 2016 roku znalazły się projekty typu multitenant Panattoni Sosnowiec III (41 400 mkw.) i Panattoni Kraków III (34 500 mkw.) oraz BTS dla Tesco w Segro LP Poznań (30 000 mkw.).
Na koniec września 2016 r. wolumen powierzchni magazynowej w budowie wyniósł 955 tys. mkw., tj. o 59 proc. więcej w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. 70 proc. budowanej powierzchni była zabezpieczona umowami najmu, natomiast pozostałe 30 proc. to inwestycje spekulacyjne lub częściowo spekulacyjne. Ze względu na projekt Zalando najwięcej buduje się w Szczecinie (170 tys. mkw.), następnie w Poznaniu (158 tys. mkw.) i Bydgoszczy (130 tys. mkw.) oraz na Dolnym i Górnym Śląsku (odpowiednio 114 tys. mkw. i 110 tys. mkw.) Ponadto, blisko 100 tys. mkw. powstaje w regionie Polski Centralnej, gdzie od kilku kwartałów najbardziej dotkliwy jest brak wolnej powierzchni.
Wskaźnik pustostanów
Na koniec trzeciego kwartału 2016 r. wskaźnik pustostanów na polskim rynku magazynowym wynosił 5,5 proc.. W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, wskaźnik nieznacznie wzrósł o 0,2 proc. Wysoka aktywność deweloperska przy wysokim popycie sprawia, że wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostaje na stabilnym, niskim poziomie. Po rekordowym popycie w I połowie roku na powierzchnię magazynową w  Szczecinie, Toruniu i Bydgoszczy dostępność powierzchni w tych regionach na koniec III kw. spadał do zera. Niski wskaźnik pustostanów utrzymał się również w Polsce Centralnej (2,4 proc.) oraz Poznaniu (3,5 proc.).
Czynsze
Rekordowy popyt ze strony najemców w III kwartale nie wpłynął na podwyższenie stawek czynszu. Wprawdzie chętnych na wynajem powierzchni przemysłowych nie brakowało, ale odpowiednio zwiększona podaż magazynów zablokowała potencjalne podwyżki. Czynsze bazowe utrzymały się w większości lokalizacji w przedziale od 2,4 do 3,5 EUR za mkw. Najtańsze powierzchnie magazynowe oferowano w okolicach Warszawy oraz Poznania. Wzrostu stawek możemy oczekiwać na rynkach o niskim poziomie pustostanów. Atrakcyjne oferty dotyczą ostatnich modułów w większości projektów.
Co w przyszłości?
Po stronie popytu oczekujemy utrzymania wysokiej dynamiki i kolejnych rekordów. Ostatnie miesiące roku to okres, kiedy zamyka się najwięcej procesów negocjacyjnych związanych zarówno z nowymi kontraktami, jaki i przedłużeniami. Dobra sytuacja makroekonomiczna, wysoka konsumpcja wewnętrzna oraz nowe inwestycje firm zagranicznych wpływają na wysokie wyniki po stronie popytu. Utrzyma się wysoka aktywność deweloperów, nowe inwestycje będą przygotowywane nie tylko w największych hubach logistyczno-magazynowych, takich jak Warszawa czy Górny Śląsk i Poznań, ale także na mniejszych, dotąd nieeksplorowanych rynkach takich jak np. Zielona Góra., Białystok czy Kutno, gdzie deweloperzy przymirzają się do realizacji pierwszych projektów. W konsekwencji pojawi się większa pula potencjalnych relokacji dla klientów, a dotychczas popularne lokalizacje będą musiały mocniej walczyć o najemców z wybranych segmentów. To nowa, interesująca sytuacja zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. Wzrost stawek może wystąpić na rynkach z niskim wskaźnikiem pustostanów.
(źr. AXI IMMO)