Jak wyglądał rynek powierzchni magazynowych w 3 kwartale 2015?

Popyt i podaż na rynku powierzchni magazynowych pokazują na kolejny rekord na rynku magazynowym. Popyt przekroczył 540 tys. mkw., z czego 50 proc. stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Od lipca do września br. podaż wzrosła o 380 tys. mkw., z czego najwięcej w regionie Wrocławia i Górnego Śląska. W budowie jest kolejne 600 tys. mkw., w tym ponad 150 tys. mkw. w regionie Warszawy. W trakcie negocjacji znajduje się kilka dużych projektów, które powinny zamknąć się w ostatnim kwartale, który z reguły jest najlepszym okresem pod względem popytu w ciągu roku.
Popyt coraz większy
Największy popyt odnotowano w okolicach Warszawy: ponad 180 tys. mkw. i na Górnym Śląsku: 100 tys. mkw. W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku wynik ten jest o 13 proc. wyższy. Najwięcej nowych umów najmu wraz z rozszerzeniami zostało podpisanych w okolicach Warszawy: 98 tys. mkw. W strukturze popytu nie nastąpiły znaczące zmiany; nadal dominują firmy logistyczne (30 proc.), następnie sieci handlowe (20 proc.) i lekka produkcja (13 proc.).
Wśród największych nowych kontraktów możemy wymienić projekty BTS Sonoco w ramach Panattoni Park Stryków II (26,6 tys. mkw.), BTS Bombardier we Wrocławiu (19,4 tys. mkw.), który również realizowany jest przez Panattoni, czy ekspansję Euro-net w Prologis Park Janki o blisko 15 tys. mkw.
- Od początku roku najemcy podpisali nowe umowy najmu na ponad 1,074 mln mkw., co najlepiej świadczy o dynamice sektora magazynowego w Polsce. Wśród nowych umów najmu dominują kontrakty związane z potrzebą powiększenia powierzchni lub zmiany na bardziej nowoczesny magazyn w celu optymalizacji procesów logistycznych i produkcyjnych – komentuje Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO. W strukturze nowego popytu widać również coraz większy udział średniej wielkości polskich firm, które w wyniku nowych zamówień decydują się na przeprowadzki lub rozszerzenia zajmowanej powierzchni – dodała Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO.
Podaż maleje
W 3 kw. br. deweloperzy oddali do użytku 390 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej; jest to o 20 proc. mniej w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. Jednakże należy zaznaczyć, że we wrześniu 2014 r. ponad połowę nowej podaży stanowiły dwa projekty dla firmy Amazon. Aktualnie rozkład nowej podaży jest bardziej proporcjonalny. Najwięcej nowych powierzchni magazynowych zostało ukończonych we Wrocławiu (109 tys. mkw) w ramach czterech inwestycji i na Górnym Śląsku (61 000 mkw.) w ramach 2 projektów.  Blisko 80 tys. mkw. to podaż na mniejszych rynkach, takich jak Rzeszów, Lublin i Szczecin.
Aktywność deweloperska pozostaje wysoka. Aktualnie w budowie jest ponad 600 tys. mkw., z czego 42 proc. to inwestycje spekulacyjne lub częściowo spekulacyjne. Najwięcej nowych projektów jest realizowana w okolicach Warszawy: 155 tys. mkw., następnie na Górnym Śląsku: 98 tys. mkw. Warto też zaznaczyć obecność deweloperów na mniejszych rynkach, gdzie realizują inwestycje częściowo spekulacyjne. Nowe projekty są uruchamiane w Szczecinie, Bydgoszczy czy Lublinie.
- Deweloperzy zachęceni wysoką aktywnością najemców i niską dostępnością powierzchni w wybranych regionach coraz odważniej realizują kolejne inwestycje. Warto zwrócić uwagę na fakt, że najwięksi gracze rynkowi powrócili do realizacji inwestycji, również tych spekulacyjnych, w rejonie Warszawy. Park magazynowe są w trakcie realizacji w nowych lokalizacjach, takich jak: Grodzisk Maz. czy Raszyn. Ponad 25 proc.  powierzchni będącej w budowie w okolicach Warszawy to projekty spekulacyjne – dodała Renata Osiecka z AXI IMMO.
Wśród największych inwestycji oddanych w tym kwartale możemy wymienić: II etap Panattoni Park Wrocław III (50,7 tys. mkw.), BTS dla GE w Bielsko-Białej (45 tys. mkw.) czy Goodman Wrocław IV Logistics Centre (39,5 tys. mkw.)
Pustostany
Na koniec III kw. 2015 r. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 5,3 proc.. Jest to wzrost o 0,3 proc. względem II kw. br. We wszystkich regionach dostępność powierzchni jest poniżej 10 proc. Podobnie jak w II kw. najwięcej wolnych modułów pozostaje Warszawie (9,8 proc.) oraz okolicach (8,5 proc.), następnie we Wrocławiu (7,2 proc.) w wyniku oddania do użytku blisko 30 tys. mkw. bez zabezpieczonych umów najmu. Największe problemy z dostępnością powierzchni od zaraz występują w Poznaniu i Polsce Centralnej, gdzie współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 3 proc. W I kw. przyszłego roku sytuacja powinna się poprawić w regionie Poznania; w przypadku Łodzi niska dostępność może utrzymać się na tym samym poziomie w perspektywie najbliższych 6-7 miesięcy.
Czynsze dół
Pomimo niskiego poziomu pustostanów obserwujemy tendencję spadku czynszów efektywnych przy nowych, uruchamianych inwestycjach na Górnym Śląsku, w regionie Poznania i Warszawy.  Ponadto coraz bardziej pogłębia się różnica pomiędzy oferowanymi stawkami czynszów bazowych i efektywnych. Stabilne stawki utrzymują się w istniejących projektach.
Co w najbliższej przyszłości?
Aktualnie na rynku duża liczba projektów jest w fazie zaawansowanych negocjacji, co pozwala stawiać optymistyczne prognozy na kolejne miesiące. Siłą napędową po stronie popytu będą ekspansje i relokacje najemców, związane z potrzebą powiększenia zajmowanej powierzchni magazynowej i produkcyjnej oraz nowe inwestycje bezpośrednie firm krajowych i zagranicznych.
Po stronie podaży będziemy obserwować rozwój nowych lokalizacji wzdłuż kolejnych węzłów autostradowych i dróg ekspresowych, jak ma to miejsce w Warszawie (Grodzisk Maz.), w Poznaniu (Wysogotowo) czy Wrocławiu (północno-zachodnia część miasta).

(źr. AXI IMMO)