Jaki był rynek magazynowy w I kw. 2013?

Całkowita podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce na koniec I kwartału 2013 r. osiągnęła poziom ponad 7,48 mln m2. W budowie znajdowało się natomiast ok. 240,6 tys. m2, z których blisko 70 proc. została już wynajęta - wynika z podsumowania Colliers International aktywności na rynku powierzchni magazynowych w pierwszym półroczu 2013.

W pierwszych trzech miesiącach roku do użytku zostało oddanych 128,1 tys. m2 nowoczesnych powierzchni magazynowych. Jest to wynik niższy w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, kiedy to nowa podaż wyniosła ponad 194 tys. m2. Wolumen transakcji osiągnął poziom nieco ponad 351,3 tys. m2, co dało wynik słabszy niż w ostatnim kwartale 2012 roku, kiedy to wynajęto ok. 475 tys. m2. Na ogół transakcji złożyły się w porównywalnym stopniu nowe umowy (51 proc.) oraz renegocjacje (49 proc.). Współczynnik powierzchni niewynajętych wzrósł w stosunku do ostatniego kwartału 2012 roku i wyniósł 10,2 proc. Było to wynikiem wzrostu podaży oraz spadku aktywności najemców. W stosunku do poprzedniego kwartału czynsze za powierzchnie magazynowe nie uległy znaczącej zmianie, jednak w regionach, w których współczynnik powierzchni niewynajętych obniżył się, możemy obserwować niewielką tendencję wzrostową.

Warszawa – całkowita podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych w trzech warszawskich strefach na koniec I kwartału 2013 pozostała na niezmienionym poziomie 2,6 mln m². Obecnie w trakcie budowy znajduje się sześć obiektów o łącznej powierzchni około 55,8 tys. m², z czego 63 proc. zostało już wynajęte. Polska Centralna – zasoby powierzchni magazynowych w I kwartale pozostały na poziomie z końca 2012 r., 1 mln m². W fazie budowy jest obecnie 19,5 tys. m² w ramach rozbudowy kompleksu Tulipan Park Stryków. Poznań – I kwartał 2013 r. nie przyniósł zmian w zasobach powierzchni magazynowych w rejonie Poznania. Istniejąca podaż pozostała na poziomie ok. 900,5 tys. m². Aktualnie w budowie znajduje się 28,5 tys. m², z czego prawie połowa jest już wynajęta. Górny Śląsk – niezmiennie pozostaje drugim po Warszawie rynkiem magazynowym w Polsce. Całkowita podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych na koniec I kwartału wzrosła o 46,5 tys. m² i ukształtowała się na poziomie 1,4 mln m². W budowie znajduje się obecnie 35,1 tys. m² w ramach 3 projektów. Kraków – nadal pozostaje jednym z trzech najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Istniejąca podaż na koniec marca 2013 r. wyniosła niewiele ponad 149,5 tys. m². Wrocław – całkowita podaż powierzchni magazynowych zwiększyła się w I kwartale 2013 r. o 44,3 tys. m² i wyniosła ponad 765,5 tys. m². W budowie znajdują się trzy obiekty magazynowe o łącznej powierzchni przekraczającej 35,3 tys. m².

Toruń – podaż powierzchni magazynowych w porównaniu zarówno do poprzedniego kwartału jak i do całego roku 2012, nie uległa zmianie i wynosi obecnie ok. 96,2 tys. m². Szczecin – pod względem podaży nowoczesnych powierzchni magazynowych pozostaje niezmiennie najmniejszym rynkiem w Polsce. Całkowite zasoby na koniec I kwartału wyniosły podobnie jak na koniec roku 2012 niespełna 42 tys. m². W budowie znajduje się obecnie 6,9 tys. m² w ramach pierwszego etapu inwestycji North-West Logistic Park.

Warszawa – w I kwartale 2013 r. trzy warszawskie strefy okazały się najbardziej aktywnym rynkiem pod względem wolumenu transakcji. Podpisano 38 umów najmu na łączną powierzchnię 150,2 tys. m². Najwięcej, bo blisko 67 proc. powierzchni wynajętej w Warszawie, znajdowało się w strefie II, natomiast najmniej w strefie III (7 proc.). 61 proc. wolumenu transakcji stanowiły renegocjacje, natomiast blisko 39 proc. przypadło na nowe umowy.

Polska Centralna – porównywalnie do poprzedniego kwartału, w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2013 r. w tym regionie wynajętych zostało nieco ponad 31,5 tys. m², co stanowi 9 proc. wolumenu transakcji dla całej Polski. Udział nowych umów najmu wyniósł 47 proc. wszystkich transakcji, natomiast renegocjacji 53 proc. Poznań – w porównaniu do IV kwartału 2012 r. wolumen transakcji dla Poznania nieznacznie się zmniejszył i osiągnął poziom 42,4 tys. m², które zostały wynajęte w ramach sześciu transakcji. W omawianym okresie, w Poznaniu dominowały nowe umowy, które stanowiły 65 proc. ogółu transakcji. Górny Śląsk – w I kwartale roku wynajęto łącznie ponad 57,7 tys. m². Wśród umów dominowały renegocjacje, stanowiące 58 proc. ogółu. Pod względem wolumenu transakcji Górny Śląsk znalazł się na drugim miejscu po Warszawie. Kraków – I kwartał 2013 r. pod względem wolumenu transakcji zamknął się na poziomie 3,4 tys. m² w ramach jednej nowej umowy.

Wrocław – podpisano 9 umów najmu na łączną powierzchnię ponad 55,2 tys. m². Podobnie jak w Poznaniu, dominowały nowe umowy (71 proc.). Transakcje przeprowadzone we Wrocławiu stanowiły 16 proc. aktywności najemców w kraju. Gdańsk – w I kwartale 2013 r. zawarte zostały dwie nowe umowy najmu na łączną powierzchnię 8,8 tys. m², co stanowiło 2 proc. wolumenu transakcji w kraju. Toruń – w ciągu trzech pierwszych miesięcy bieżącego roku nie odnotowano żadnej aktywności najemców. Szczecin – w I kwartale 2013 r. zawarta została jedna nowa umowa najmu na łączną powierzchnię 2,1 tys. m².

W I kwartale współczynnik powierzchni niewynajętych w Polsce nieznacznie wzrósł w porównaniu do stanu z końca roku 2012 i osiągnął poziom 10,2 proc.

Warszawa – współczynnik wolnych powierzchni w stosunku do IV kwartału 2012 roku zwiększył się z 11,7 proc. do 14,2 proc. Dla poszczególnych stref kształtował się odpowiednio na poziomie: 15,1 proc. (strefa I), 15,6 proc. (strefa II), 6,9 proc. (strefa III). Największą zmianę zaobserwowano w strefie II, gdzie współczynnik ten wzrósł o ponad 4 punkty procentowe. Miasta regionalne – najniższy współczynnik powierzchni niewynajętych odnotowany został w Poznaniu (2,3 proc.), na Górnym Śląsku (4,7 proc.) i we Wrocławiu (5,2 proc.), najwyższy natomiast w Szczecinie (19,6 proc.) i Centralnej Polsce (17,5 proc.).

Czynsze w I kwartale roku utrzymały się na niezmienionym poziomie na większości rynków. Niewielka tendencja wzrostowa została zaobserwowana jedynie w regionach, w których współczynnik powierzchni niewynajętych obniżył się w stosunku do końca roku 2012. Możemy oczekiwać, że zainteresowanie operatorów logistycznych mniejszymi terminalami przeładunkowymi typu cross-dock będzie nadal wzrastać, co jest związane z rozwojem sektora 3PL, czyli tzw. logistyki firm trzecich. W związku z malejącym współczynnikiem powierzchni niewynajętych czynsze na wybranych rynkach mogą wykazywać niewielką tendencję wzrostową.

- Obecnie w budowie znajduje się blisko 240,6 tys. m² powierzchni magazynowych. Warto zauważyć, że blisko 70 proc. powierzchni w tych obiektach zostało już wynajęte. W związku z powyższym możemy się spodziewać stopniowego spadku powierzchni niewynajętych. Szacujemy, że w kolejnym kwartale popyt na większości rynków będzie utrzymywał się na stabilnym poziomie. Prognozujemy także wzrost zainteresowania nowymi rynkami takimi jak Szczecin, Białystok czy Rzeszów – komentuje Tomasz Kasperowicz, Partner w Colliers International, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych.

(źr. Colliers International)