W długoterminowych umowach najmu powierzchni komercyjnych niejednokrotnie pojawiają się klauzule umowne przyznające najemcy prawo do przeniesienia praw i obowiązków na osobę trzecią. Takie przypadki mają miejsce w sytuacji gdy na rynku zauważalna jest nadpodaż powierzchni handlowych i najemca jest silniejszą stroną umowy. Na jej podstawie najemca – powołując się na zgodę jaką uzyskał przy zawarciu umowy – może doprowadzić do jednostronnej zmiany podmiotowej, czyli zastąpić dotychczasowego najemcę innym podmiotem. W związku z tym powstaje pytanie czy takie klauzule są skuteczne oraz jakie niosą ze sobą zagrożenia? Na pytanie odpowiada w poniższym artykule radca prawny Piotr Glonek z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
Według obowiązującego w Polsce prawa, zmiany strony umowy można dokonać jedynie w drodze przelewu wierzytelności (na mocy art. 509 k.c.) i przejęcia długu (zgodnie z art. 519 k.c). Nie ma znaczenia czy nastąpi to w ramach jednej czynności czy też kilku. Konieczne jest natomiast, aby czynności prawne spełniały łącznie warunki wymagane przez prawo dla obu tych czynności:
• Przelew wierzytelności dokonywany jest na podstawie umowy zawartej między cedentem (zbywcą wierzytelności) a cesjonariuszem (nabywcą wierzytelności). Do przelewu wierzytelności może dojść bez zgody dłużnika, chyba, że wymóg jej uzyskania został zastrzeżony wcześniej w umowie, bądź wynika z przepisu szczególnego ustawy lub charakteru zobowiązania. Przejęcie długu może nastąpić bądź na podstawie umowy między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika, bądź na podstawie umowy między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela. Konieczne są zatem dwa elementy: zawarcie jednej z powyższych umów oraz złożenie oświadczenia zawierającego zgodę na zmianę dłużnika (Przy czym w przypadku przejęcia długu, w formie umowy pomiędzy dłużnikiem a osobą trzecią, ustawodawca wprowadza dodatkowe warunki prawne dla skuteczności tej czynności:
• Zgoda wierzyciela na przejęcie długu powinna być wyrażona na piśmie pod rygorem nieważności (art. 522 zd. 2 KC)
• Skuteczność zgody wierzyciela na przejęcie długu jest uzależniona od jego wiedzy o niewypłacalności osoby przejmującej dług. Zgoda wierzyciela na przejęcie długu jest bezskuteczna, jeśli nie wiedział on, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna (art. 519 § 2 pkt 2 KC). Przy czym przyjmuje się, że niewypłacalność musi istnieć w chwili wyrażenia zgody przez wierzyciela.
Zgoda wynajmującego
Przy przeniesieniu przez najemcę ogółu praw i obowiązków zawsze konieczna jest zgoda wynajmującego. W tej sytuacji powstaje pytanie czy wynajmujący może już przy zawieraniu umowy najmu wyrazić taką zgodę i czy może mieć ona charakter blankietowy Z góry na rzecz bliżej nieokreślonego podmiotu. Odpowiedź na to pytanie brzmi nie.
Z przepisów ogólnych kodeksu cywilnego wynika, że skuteczność przeniesienia ogółu praw i obowiązków z tytułu najmu wymaga zgody wynajmującego (zgodnie z treścią art. 63 § 1 k.c.). Jeżeli do dokonania czynności prawnej potrzebna jest zgoda osoby trzeciej, osoba ta może wyrazić zgodę także przed złożeniem oświadczenia przez osoby dokonywające czynności albo po jego złożeniu. Zgoda wyrażona po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od jego daty. Może być ona wyrażona jeszcze przed zawarciem umowy, ale nie powinna mieć charakteru blankietowego. Przyjmuje się, że taka zgoda musi więc odnosić się do konkretnej sytuacji. Wynajmujący musi ostatecznie wiedzieć na co wyraża zgodę tak na gruncie wykładni (art. 63 k.c. m.in. Z. Radwański, System Prawa Prywatnego, Prawo cywilne –część ogólna, tom II, Wydawnictwo C.H. Beck, str. 300-301).
Co więcej, zgoda wynajmującego na przejęcie długu powinna być uznana za bezskuteczną, gdy w chwili jej wyrażania wierzyciel (wynajmujący) nie wiedział, że przejmujący dług (nowy najemca) jest niewypłacalny (art. 519 § 2 pkt. 2 k.c). W przypadku zezwolenia blankietowego wykluczona jest możliwość zbadania wypłacalności przejmującego dług, który w chwili udzielania zgody nie jest jeszcze przecież znany. Stwarza to niebezpieczeństwo przejęcia długu przez podmiot, który nie jest w stanie zrealizować zobowiązania. Z tych samych powodów krytyczna ocena tego rodzaju zapisów ma odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów powszechnych (patrz np. wyrok Sądu Rejonowego w Zgorzelcu w wyroku z dnia 30.01.2013r., sygn. akt I C 448/12, opubl. http://orzeczenia.ms.gov.pl/)
Klauzula umowna – zezwalająca najemcy na przeniesienie praw i obowiązków bez określenia podmiotu przejmującego – budzi istotne zastrzeżenia prawne. Zarówno ocena prawna, jak i wzgląd na konsekwencje tego rodzaju zapisów sprawiają, że tego rodzaju klauzule nie powinny być stosowane i traktowane jako skuteczne. Uzasadnionym prawnie interesem wynajmującego jest to, aby udzielana przez niego zgoda zawsze odnosiła się do konkretnego przypadku. Pozwala to wynajmującemu zabezpieczyć się przed negatywnymi konsekwencjami niekontrolowanej zmiany najemcy.
