Prologis zbadał trendy strukturalne stojące za popytem na nowoczesne powierzchnie logistyczne. Zakładając, że w najbliższej przyszłości popyt utrzymywać się będzie na wysokim poziomie, w swoim raporcie Prologis skupił się na siłach, które rządzą podażą.
Transformacja nieruchomości logistycznych ma interesującą trajektorię, dlatego eksperci Prologis przyjrzeli się bliżej czynnikom strukturalnymi stojącymi za trendami w podaży. Biorąc pod uwagę ograniczenia wynikające z barier w podaży można spodziewać się, iż w ciągu najbliższej dekady w większości lokalizacji nie uda się zaspokoić popytu. Wśród zmian, które będą wpływać na nową podaż, należy wskazać na znaczące bariery dla nowej podaży. Bariery dla nowej podaży istotnie wzrosły, powodując większą niż kiedykolwiek różnicę pomiędzy poziomem obecnej a nowej podaży. Są wśród nich:
- bariery geograficzne – brakuje gruntów mogących pomieścić budynki, które wykażą się odpornością na przyszłe zmiany. Jest to szczególnie widoczne w największych ośrodkach konsumpcyjnych
- bariery ekonomiczne – koszty odtworzenia ciągle rosną, ponieważ zmiany urbanizacyjne napędzają konkurencję wśród graczy na rynku nieruchomości
- bariery administracyjne – procedury wydawania pozwoleń budowlanych i planistycznych są trudniejsze, droższe i bardziej czasochłonne niż kiedykolwiek wcześniej, co podnosi koszty inwestycji i obniża potencjalną podaż.
Rosnące wymagania budowlane
Współczesne obiekty podnoszą swoją wydajność operacyjną dzięki lokalizacji, funkcjonalności i zastosowaniu ekologicznych rozwiązań. Lokalizacja wciąż jest najważniejsza, jednak rośnie znaczenie zastosowania najnowszych rozwiązań które poprawiają produktywność, zwiększają komfort pracy i stopień wykorzystania nowoczesnych technologii. Wdrożenia te podnoszą jednak koszt budowy. Z drugiej strony nowe regulacje prawne, mogą utrudniać inwestycje w określonych lokalizacjach. W takiej sytuacji budynki, które powstały w duchu zrównoważonego budownictwa i wyposażone są w ekologiczne rozwiązania pomagają najemcom i właścicielom nieruchomości w dostosowaniu się do zmian prawnych. Jednocześnie starzenie się obiektów skutecznie zmniejsza skalę konkurencyjnej podaży i napędza potrzebę budowy obiektów zastępczych.
Pogłębiające się zróżnicowanie między nieruchomościami
Wskazane trendy wpływają na zmniejszenie wrażliwości na cenę wśród najemców – dotyczy to budynków w dobrych lokalizacjach lub oferujących najnowsze rozwiązania konstrukcyjne. To sprawia, że czynsze w nich rosną. Zmiany po stronie popytu prawdopodobnie zintensyfikują ten trend, ponieważ:
- rozwój e-fulfilment oraz potrzeba szybkiego uzupełniania zapasów powodują wzrost popytu w rejonie centrów miast, gdzie występuje niedobór nieruchomości logistycznych;
- ewolucja w zakresie budynków przygotowanych na to, co przyniesie przyszłość ogranicza nową podaż, tym szybciej im bardziej rosną koszty budowy, a starzejące się budynki zwiększają popyt na powierzchnie klasy A.
Konwersje handlu detalicznego na logistykę nie zwiększą znacząco nowej podaży. Niektórzy właściciele obiektów handlowych rozważają ich konwersję na centra dystrybucyjne. Jednak Dział Badań Prologis przewiduje, że liczba zakończonych powodzeniem konwersji będzie ograniczona. Istnieje kilka przyczyn takiego stanu rzeczy:
- ekonomiczne – w tym obecność lepszych funkcji dla obiektu, np. mieszkalnictwo, jak również wysokie koszty w stosunku do lokalnie konkurencyjnych alternatywnych podrynków logistycznych;
- administracyjne – w tym restrykcyjne plany zagospodarowania przestrzennego i procesy uzyskiwania pozwoleń na budowę; sprzeciw społeczności lokalnych; obawy związane ze zmianami w zakresie zagospodarowania przestrzennego, w tym postrzegana utrata dochodów z tytułu podatku od sprzedaży;
- fizyczne – w tym niska rekonfigurowalność istniejących obiektów; nieefektywne zagospodarowanie / nieelastyczna geometria działek; zbyt mała wielkość działek, a tym samym niedostosowanie do charakteru budynków logistycznych;
- prawne – w tym umowy o służebności wzajemnej; ograniczenia wynikające ze współnajmu; wielostronne negocjacje, uniemożliwiające lub wydłużające proces konwersji na potrzeby logistyki.
Eksperci Działu Badań Prologis szacują, że w Stanach Zjednoczonych w ciągu najbliższej dekady w powierzchnie logistyczne przekształcone zostanie łącznie 5-10 tys. m2 powierzchni detalicznych, co stanowi mniej niż 3 proc. typowej rocznej nowej podaży powierzchni logistycznej.
Niedobór pracowników hamuje rozwój
Niedobór pracowników w logistyce pogłębia się z trzech powodów. Po pierwsze, rozwija się e-fulfillment, który wymaga około trzykrotnie większego nakładu pracy niż tradycyjne operacje magazynowe – przy wskaźnikach rotacji ok. 4 razy wyższych niż przy innych zastosowaniach. Po drugie, zaawansowane funkcje i technologie magazynowe wymagają lepiej wykwalifikowanych pracowników, na przykład inżynierów zajmujących się automatyzacją. Po trzecie, gęsto zaludnione podrynki, które oferują odpowiednie zasoby wykwalifikowanych pracowników, mają zazwyczaj niewielką dostępność gruntów na potrzeby logistyki. Ponieważ grunty są bardziej dostępne na mniej zaludnionych obszarach, koncentracja na nich centrów logistycznych może wyczerpać podaż pracowników i ograniczyć możliwość zapewniania dalszej nowej podaży. .
Budynki przyjazne pracownikom
Realizowane w obiektach logistycznych usługi o zwiększonej wartości dodanej spowodowały, że pracownicy stali się cennym, a przy tym rzadkim zasobem. Zdrowe i przyjazne środowisko pracy daje dziś pracodawcom przewagę w zakresie przyciągania i retencji pracowników. Pandemia dodatkowo przyspieszyła ten trend. Coraz bardziej popularne stają się funkcjonalności poprawiające samopoczucie pracowników w magazynach, w tym np. budynki wykonane zgodnie ze standardem WELL. Certyfikacja budynku w ramach WELL jest dowodem spełnienia przez obiekt licznych wymagań w takich obszarach jak jakość powietrza, wody, oświetlenia i temperatury w pomieszczeniach, a także zapewnienia dodatkowych udogodnień dla pracowników oraz dbałości o ich dobre samopoczucie fizyczne i psychiczne. Wszystko to może poprawiać wydajność operacyjną oraz efektywność kosztową dla klientów i zapewniać wyróżnienie na tle konkurencji.
Nowe projekty a nowe technologie
Projekty budynków logistycznych powinny powstawać z myślą o uwzględnieniu w nich najnowszych technologii. Jak wskazywał Prologis w serii raportów o automatyzacji, nowoczesne technologie pozwalają użytkownikom logistyki na optymalizację powierzchni oraz otwarcie się na nowe lokalizacje w pobliżu konsumenta końcowego. Większość nowoczesnych obiektów spełnia już wymagania do wdrożenia automatyzacji, lecz warto dodawać do nich kolejne funkcje, które sprawią, że dalsza automatyzacja będzie łatwiejsza. Zwiększona moc zasilania, dodatkowa przestrzeń do ładowania urządzeń, dostęp do szybkiego przesyłu danych, wysoka jakość posadzki, wzmocniona konstrukcja dachu i większa wysokość w świetle pozwalają na wykorzystanie technologii, które poprawiają warunki pracy, efektywność operacji oraz zarządzanie ryzykiem. Inwestycje te sprzyjają tworzeniu wartości wykraczającej poza ściany magazynu. Ponadto budynki gotowe na automatyzację mają szansę powstawać w lepszych lokalizacjach, wszędzie tam, gdzie przeszkodą są koszty i dostępność siły roboczej.
Cenna ekologia
Konsumenci, inwestorzy oraz użytkownicy logistyki przykładają coraz większą wagę do zrównoważonego rozwoju. To rodzi potrzebę włączania praktyk ESG (zaangażowania w ekologię, rozwój społeczny i etyczne prowadzenie biznesu) także do łańcuchów dostaw, a skuteczna realizacja celów z tego zakresu to nowy wyróżnik nieruchomości logistycznych. Wśród elementów, które pomagają osiągnąć cele ESG jest m.in. wykorzystanie odnawialnych źródeł energii, oferowanie energooszczędnego oświetlenia, zapewnienie miejsc do ładowania pojazdów elektrycznych czy akredytacja budynków certyfikatami środowiskowymi.
Zróżnicowanie między budynkami objawia się w dwóch obszarach: lokalizacyjnym i funkcjonalnym czyli tych samych co w przypadku starzenia się obiektów. Lokalizacja jest kluczowa dla operacji e-fulfillment i szybkiego uzupełniania zapasów. Obiekty znajdujące się blisko konsumentów końcowych są zwykle starsze i mniej funkcjonalne, lecz oferują coraz większe możliwości generowania przychodów w miarę wzrostu oczekiwań dotyczących szybkości usług. Jednocześnie starzenie się zwiększa zapotrzebowanie na obiekty zastępcze. W przypadku operacji wymagających wysokiej przepustowości (eng. High-Through-Put Distribution TM) funkcje obecne w obiektach logistycznych mogą poprawiać efektywność i korzystnie wpływać na koszty. Wyraźne zmiany - na skalę jak nigdy wcześniej - w nawykach konsumentów, potrzebach pracowników i wdrożeniach technologii zwiększyły korzyści płynące z zabezpieczenia nieruchomości najlepiej przystosowanych do obsługi łańcuchów dostaw przyszłości, w tym samym czasie niedobory powierzchni wpłynęły na większą zajętość i wyższe stawki czynszów szerokiej gamy obiektów logistycznych.
Niedobory podaży najprawdopodobniej utrzymają się w wielu lokalizacjach z kilku przyczyn. Dobrze zlokalizowane nieruchomości są odizolowane od nowej podaży, bariery w podaży nadal rosną, a budynki przygotowane na to, co przyniesienie przyszłość wymagają podwyższonych stawek czynszu w celu zrekompensowania rosnących kosztów odtworzeniowych. O ile wzrost wartości dobrze zlokalizowanych i dobrze zaprojektowanych obiektów uzasadnia bardziej kreatywne rozwiązania, jak wielopiętrowe budynki na nowych rynkach czy konwersje z innych typów nieruchomości, to zmiany strukturalne w branży nieruchomości logistycznych będą prawdopodobnie nadal ograniczać nową podaż, która mogłaby zaspokoić potrzeby użytkowników w łańcuchach dostaw w przyszłości.
(źr. Prologis)
