W 2018 r. wzrost czynszów za wynajem nieruchomości logistycznych utrzymał się na wysokim poziomie. Czynsze na świecie wzrosły średnio o 6 procent. Ceny utrzymują się na poziomie historycznego maksimum, a niski wskaźnik pustostanów przekłada się na wyższe stawki, ponieważ klienci rywalizują o dostępną powierzchnię – tak wynika z raportu Prologis „2018 r.: Rozprzestrzenianie się globalnego wzrostu”.
W 2018 r. wzrost czynszów przyspieszył. Stawki efektywnego czynszu netto wzrosły o 5 procent w całej Europie, co oznacza najwyższy wzrost, biorąc pod uwagę dane sięgające ponad 10 lat wstecz. Wzrost ten odzwierciedla zarówno podwyżki czynszów wywoławczych, jak i zmniejszenie rabatów. Najsilniejsze podstawy do wzrostu cen istnieją na rynkach, na których występują istotne trudności w zapewnianiu podaży, ze względu na geograficzne, prawne i inne przeszkody w budowie nowych budynków. Klienci, którzy dobrze planują i potrafią działać szybko, zapewnią sobie powierzchnię najlepiej dostosowaną do swoich potrzeb. Pomimo niedawnych wahań makroekonomicznych wskaźniki pustostanów na rynku są na rekordowo niskim poziomie albo zbliżają się do tego poziomu, co zmusza użytkowników chcących zaspokoić swoje potrzeby do uwzględniania wyższych czynszów. Koszty budowy rosną w rekordowo szybkim tempie, co przekłada się na jednocyfrowy wzrost w skali roku, a na wiodących rynkach nawet dwucyfrowy. Oczekuje się, że dzięki poprawie warunków w Europie region ten stanie się wiodącym pod względem wzrostu.
Z raportu wyłaniają się cztery tendencje rynku magayznowego, które widoczne są na świecie:
- Niski wskaźnik pustostanów. Na całym świecie wskaźniki pustostanów są niskie (wiele z nich jest zbliżonych do rekordowo niskich poziomów), szczególnie w przypadku podrynków zabudowy plombowej.
- Silny popyt. Wymagania klientów stale rosną wraz z występowaniem pozytywnych czynników cyklicznych i strukturalnych.
- Większa skłonność do płacenia za powierzchnie wysokiej jakości. Handel elektroniczny, potrzeba bycia blisko konsumentów oraz rosnące oczekiwania konsumentów dotyczące szybkości i dostępności produktów wymuszają zapewnienie wysokiej jakości usług.
- Duże wzrosty kosztów budowy na wszystkich etapach projektu. Obejmuje to grunty, robociznę, materiały oraz wyceny generalnych wykonawców i podwykonawców.
Czego możemy się spodziewać w 2019 r.?
Warunki prowadzenia działalności będą stabilne, a czynniki strukturalne stymulujące popyt i rozwój gospodarczy wskazują na kolejny rok zdrowego wzrostu. Wydaje się, że Europa wkrótce zostanie liderem pod względem wzrostu stawek czynszów, jako że ograniczone możliwości kształtowania cen przyspieszają wzrost na Starym Kontynencie. Jednak wśród zagrożeń o charakterze globalnym są zawirowania makroekonomiczne, które mogą pogorszyć nastroje. Niemniej jednak, jeśli zwiększy się nieprzewidywalność otoczenia makroekonomicznego, wzrost będzie silniej wspierany przez czynniki strukturalne. Do najważniejszych tendencji w 2019 r. eksperci zaliczają niepewność i zmienność otoczenia makroekonomicznego. Niektóre wskaźniki ekonomiczne pogorszyły się i uzasadniają zachowanie ostrożności, choć nie jest to szeroko zakrojony trend. Niepewność (np. Brexit i napięcia na linii USA–Chiny) zmniejsza oczekiwania, co może ograniczyć wzrost. Kolejna to mała dostępność produktu. Wskaźniki pustostanów na wielu rynkach są na rekordowo niskim poziomie albo zbliżają się do tego poziomu i prawdopodobnie pozostaną na niskim poziomie w najbliższej przyszłości. Klienci mają tendencję do koncentrowania się na długoterminowych planach rozwoju. Koszty odtworzenia rosną. Czynsze za wynajem nowych budynków w dalszym ciągu rosną, podążając za szybkim wzrostem kosztów budowy obserwowanym w ostatnich kilku latach, co stanowi optymistyczną prognozę na nadchodzący rok. Lokalizacja i jakość nabierają znaczenia. Wybór budynku ma kluczowe znaczenie zarówno dla efektywności łańcucha dostaw, jak i dostępu do pracowników, a klienci są tego bardziej świadomi w świetle wymagań budynków/magazynów typu Last Touch®. Trudności w zapewnianiu podaży. Rynki, na których występuje niedobór gruntów, będą w dalszym ciągu osiągać wyniki lepsze od średnich regionalnych. Rynki te obejmują Nowy Jork, Los Angeles, Pekin w północnych Chinach, Hamburg i Lyon.
Co to oznacza dla operatorów logistycznych?
W dobie rosnącej konkurencji, klienci z branży logistycznej, którzy są nastawieni perspektywicznie i potrafią szczegółowo planować, a dzięki temu potrafią działać szybko, zapewnią sobie najlepsze nieruchomości w najlepszych cenach. Zwłaszcza na obszarach zabudowy plombowej wskaźniki pustostanów były niskie, a koszty odtworzenia rosły. Jednocześnie w dalszym ciągu rosło znaczenie bliskiej odległości do konsumenta miejskiego umożliwiającej szybszą dostawę. Ewolucja łańcucha dostaw i warunki rynkowe wskazują, że tendencje te będą się utrzymywać. Planowanie logistyczne obejmujące całościowe spojrzenie na łańcuchy dostaw musi uwzględniać wartość czasu jako funkcję odległości od konsumentów. Im bliżej konsumenta końcowego, tym lepiej. Oczekujemy dalszego wzrostu czynszów w 2019 r., choć może to następować w wolniejszym tempie.
Co to oznacza dla inwestorów?
Przygotowywanie wycen na szybko zmieniających się rynkach często stanowi wyzwanie i wymaga dogłębnej znajomości lokalnych rynków. Podstawę wzrostu powinny stanowić czynniki strukturalne. Czasem jednak wyniki są lepsze od oczekiwanych. Przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych lokalizacja jest obecnie czynnikiem ważniejszym niż kiedykolwiek. Rynki o wysokich trudnościach w zapewnianiu podaży oraz te obsługujące miasta będą miały do czynienia ze stałym popytem wynikającym zarówno z planów rozwoju przedsiębiorstw, jak i ponownej oceny strategii łańcucha dostaw. Takie rynki mogą przygotować się na długoterminowe prognozy niskiego wskaźnika pustostanów i wzrostu czynszów.
(źr. Prologis)
