Po trzech kwartałach 2017 roku rynek powierzchni magazynowych jest niezmiennie najszybciej i najbardziej dynamicznie rozwijającym się sektorem nieruchomości komercyjnych w Polsce. Całkowity wolumen rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych od początku roku urósł o 13,6 proc. III kwartał należał do Szczecina, gdzie oddano do użytku największy projekt magazynowy w kraju – Panattoni BTS Amazon Szczecin o wielkości przekraczającej 161 tys. m kw. – wyliczają eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland na podstawie najnowszego raportu At a Glance.
W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy br. ukończono projekty o rekordowej powierzchni ponad 1,7 mln m kw., z czego ponad połowa (54 proc.) została oddana w III kwartale. Nowe projekty stanowią prawie 130 proc. powierzchni dostarczonej na przestrzeni ubiegłego roku. Najwięcej powierzchni w trzecim kwartale – zaraz za Szczecinem (293,4 tys. mkw.) – oddanych zostało w regionie Warszawy II (239,5 tys. m kw.). Szczecin wysunął się na prowadzenie po finalizacji największego pod względem powierzchni projektu magazynowego w kraju – Panattoni BTS Amazon Szczecin (161 tys. m kw.) oraz Goodman BTS Zalando Szczecin (130 000 m kw.). - 3. kwartał 2017 stał pod znakiem dominacji rejonu Szczecina. Dostarczenie na rynek dwóch wielkopowierzchniowych projektów, w tym największego projektu magazynowego w naszym kraju, zauważalnie wzmocnił pozycje tego regionu. Klaster szczeciński charakteryzuje się strategicznym położeniem w sąsiedztwie niemieckiej granicy i dostępnością wykwalifikowanej siły roboczej – stąd zainteresowanie tym rejonem ze strony zagranicznych graczy. Wierzę, że polski rynek powierzchni magazynowych przekona do siebie jeszcze więcej zagranicznych firm, gdyż niejednokrotnie udowodnił, że umiejętnie znajduje równowagę między relatywnie niskimi stawkami czynszów a wysokim standardem powierzchni magazynowych i świadczonych operacji – komentuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland, Europa Środkowo-Wschodnia.
Mimo, że dostarczono rekordową ilość powierzchni, zainteresowanie inwestorów sektorem magazynowym nie słabnie. W budowie jest nadal ponad milion m kw. Największe projekty to Panattoni BTS Amazon Sosnowiec (135 tys. mkw.), BTS BSH (79 tys. mkw.) oraz kolejny etap kompleksu P3 Piotrków (61 tys. mkw.). Obserwujemy niesłabnące zainteresowanie powierzchniami logistycznymi ze strony firm e-commerce, które są jedną z głównych sił napędowych tego sektora. - Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych rozwija się niezwykle szybko. Tempo wzrostu jest zaskakująco wysokie, a rekordowe wyniki pobijane z kwartału na kwartał. Tylko w okresie od lipca do końca września 2017 roku wolumen oddanych do użytku projektów spowodował wzrost tego sektora o 7,9 proc. Ukończenie rekordowo dużej ilości nowych projektów nie spowodowało skoku stopy pustostanów, a stało się wręcz odwrotnie. Odsetek niewynajętej powierzchni obniżył się o 0,5 p.p. w stosunku do wartości z końca roku 2016 i obecnie wynosi 5,6 proc. Wyniki te potwierdzają nieustająco wysoki popyt na powierzchnie przemysłowe oraz fakt, że realizacja projektów typu build-to-suit jest skutecznym sposobem ograniczenia udziału niewynajętych powierzchni w projektach magazynowych – wylicza Szymon Dołęga, młodszy konsultant, Dział Analiz Rynkowych i Doradztwa, BNP Paribas Real Estate, Europa Środkowo-Wschodnia.
Czynsze wciąż stabilnie
Rekordowa podaż powierzchni magazynowych równoważona jest przez ponadprzeciętny poziom popytu. Pozwala to na utrzymanie przez większość obiektów dotychczasowych stawek czynszów. Najwyższe koszty najmu konsekwentnie dotyczą magazynów położonych w granicach Warszawy, gdzie od początku roku stawki czynszów wzrosły średnio o 5-10% w przypadku najlepiej zlokalizowanych magazynów. Polska Centralna odnotowuje natomiast najniższe stawki czynszów ze wszystkich klastrów, co jest głównie rezultatem dominacji w tym regionie dużych parków logistycznych.
Warszawa I
Najwyższe stawki czynszów za powierzchnie magazynowe w Polsce. Od początku roku stawki czynszów w dobrze zlokalizowanych projektach wzrosły o 5-10 proc. Obiekty magazynowe są mniejsze niż w innych klastrach. Relatywnie wysoki udział tzw. Small Business Units (SBU), które charakteryzują się większą powierzchnię biurową. Stopa pustostanów utrzymuje się na poziomie 7,7 proc. i należy do jednej z najwyższych w Polsce. Ograniczona dostępność oraz wysokie ceny gruntów znacząco ograniczają rozwój regionu.
Warszawa II
Największy rynek magazynowy w Polsce, skupiający 22,7 proc. całkowitych zasobów kraju. W 3. kw. 2017 do użytku oddano projekty o łącznej powierzchni 239 tys. mkw., co stanowi drugi najwyższy wynik wśród wszystkich rynków magazynowych. Szybki przyrost nowej podaży oraz przewaga obiektów o dużej powierzchni wpływają na utrzymywanie się stawek czynszów na jednym z najniższych poziomów w kraju. Realizacja infrastruktury komunikacyjnej we wschodniej (S8, A2) i południowej (S8, S19) części obszaru spowoduje w kolejnych latach rozwój rynku w tych kierunkach.
Górny Śląsk
Obszar Górnego Śląska pozostaje drugim po Warszawie II największym rynkiem magazynowym w Polsce. Powierzchnia magazynowa powiększyła się w III kw. 2017 roku o 120 tys. mkw. za sprawą ukończenia m.in. Panattoni Park Gliwice III, Panattoni Park Sosnowiec IV, I Panattoni Park Ruda. Nowa podaż spowodowała wzrost stopy pustostanów o 0.8 p.p. w stosunku do poprzedniego kwartału. W budowie znajduje się 227,2 tys. mkw., z czego ponad połowę stanowi kompleks Panattoni BTS Amazon Sosnowiec (135 tys. mkw.). Zakres stawek czynszów na Górnym Śląsku znajduje się na podobnym, niskim poziomie, co w innych głównych klastrach magazynowych
Region Poznania
W rejonie Poznania odnotowano przyrost nowej powierzchni na poziomie 124 tys. mkw. Do największych projektów należały: kolejny etap P3 Poznań (54,6 tys. mkw.) i BTS Reuss Seifert (30,2 tys. mkw.). Mimo oddania do użytku znacznej ilości nowej powierzchni, stopa pustostanów spadła o 0,2 p.p. do 8,6 proc., co i tak uplasowało Poznań jako klaster z najwyższym wskaźnikiem niewynajętej powierzchni. Czynsze utrzymują się na stałym poziomie, jednak relatywnie wysoki odsetek wolnych powierzchni oraz pojawienie się nowych obiektów umacniają pozycję negocjacyjną najemców. W rejonie między Poznaniem a niemiecką granicą, wzdłuż głównych tras komunikacyjnych powstaje coraz więcej nowych obiektów magazynowych.
Polska Centralna
Centralne położenie, bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa oraz wyższy niż w innych regionach dostęp do siły roboczej sprawiają, że klaster ten stale cieszy się wysokim zainteresowaniem najemców. Obszar Polski Centralnej cechuje najniższa w kraju stopa pustostanów, która na koniec września wyniosła 1,5 proc. Oznacza to wzrost o 1,0 p.p. w stosunku do sytuacji na koniec II kw. 2017 roku. W II kw. 2017 roku ukończono trzy obiekty magazynowe – Logistics Park Stryków (30,1 tys. m kw.), Panattoni Park Stryków II (18,6 tys. mkw.) i Goodman Łódź Logistics Centre (16,1 tys. mkw.). Dwa pierwsze w momencie oddania do użytku były już całkowicie wynajęte, co jest typowe dla regionu Polski Centralnej. Obecnie największymi obiektami w trakcie realizacji są: BTS BSH (79 tys. mkw.), P3 Piotrków (61,1 tys. mkw.), BTS OBI ( 50,7 tys. mkw.) oraz BTS Castorama ( 50 tys. mkw.).
Dolny Śląsk
Rynek wrocławski zawdzięcza swój rozwój rozbudowanej infrastrukturze transportowej oraz bliskości południowej i zachodniej granicy kraju. W III kw. 2017 roku oddano do użytku 47 tys. mkw. powierzchni magazynowych. Wzrost zainteresowania powierzchniami magazynowymi ze strony najemców przełożył się na spadek wskaźnika pustostanów, który na koniec III kwartału spadł do poziomu o 1,4 p.p. niższego niż w II kwartale i wyniósł 6,5 proc. Stawki czynszów w rejonie Wrocławia należą do jednych z najwyższych wśród głównych klastrów magazynowych (wyłączając obszar wewnątrz granic Warszawy). Na przełomie 2017 i 2018 roku planowane jest oddanie fragmentu trasy ekspresowej S5 położonego na północ od Wrocławia. Pozwoli to na poprawę komunikacji z Poznaniem i północną częścią Polski oraz stworzy dogodne warunki do rozwoju rynku magazynowego na północ od granicy miasta.
Trójmiasto
Region Trójmiasta jest największym rynkiem przemysłowo-logistycznym północnej Polski. Bliskość międzynarodowych portów morskich, lotniska i dróg szybkiego ruchu przyczynia się do rozwoju transportu intermodalnego. W III kwartale nie oddano do użytku żadnej nowej powierzchni magazynowej. Brak nowej podaży pozwolił na spadek stopy pustostanów, która obniżyła się o 1,8 p.p. i na koniec września wyniosłą 3,9 proc. Na koniec III kw. w trakcie budowy znajdowały się dwa obiekty magazynowe klasy A: kolejny etap Goodman Pomeranian Logistics Center (36,7 tys. mkw.) oraz Hillwood 7R Gdańsk 2 (12 tys. mkw.)
Lublin/Rzeszów
W 3. kw. 2017 roku do użytku został oddany jedynie jeden obiekt – Panattoni Park Lublin (4,9 tys. m kw.). W trakcie realizacji pozostaje MLP Lublin o powierzchni 12,1 tys. mkw. Stopa pustostanów nie uległa znacznym zmianom w ostatnich trzech miesiącach i zmniejszyła się zaledwie o 0,1 p.p., osiągając na koniec września 2,6 proc. Planowane na 2019 rok zakończenie budowy całości drogi ekspresowej S17 między Warszawą a Lublinem znacząco poprawi komunikację za stolicą i zwiększy potencjał rozwoju sektora magazynowego na tym obszarze. Trasa S19 między Lublinem a Rzeszowem, będąca częścią trasy Via Carpatia, znajduje się aktualnie w trakcie procedury przetargowej.
Kraków
W 3. kw. 2017 roku w krakowskim klastrze nie oddano do użytku żadnego obiektu. Tempo rozwoju powierzchni magazynowych w rejonie Krakowa znacznie przyspieszy w następnych latach. Rozpoczęto prace nad nowymi projektami magazynowymi: Goodman BTS Skawina (33,2 tys. mkw.), Panattoni Park Kraków IV (33 tys. mkw.) oraz kolejny etap Logistics Park Kokotów (10 tys. mkw.). W rejonie Krakowa odnotowano spadek stopy pustostanów o 1,0 p.p. do 7,9 proc. na koniec września. Mimo tego odsetek niewynajętej powierzchni w tym klastrze wciąż jest jednym z najwyższych w Polsce. Większe niż w innych klastrach trudności ze znalezieniem najemcy wywołują presję na stawki czynszów.. Z powodu ograniczonej ilości nowoczesnej powierzchni okolice Krakowa pozostają nadal najdroższym po Warszawie I rynkiem magazynowym.
Bydgoszcz/Toruń
Tylko w 2017 roku rynek magazynowy w okolicach Bydgoszczy i Torunia powiększył się o 74 proc. Przyczyniło się do tego oddanie do użytku w I kw. 2017 roku trzech obiektów magazynowych o znaczącej powierzchni, z których największym był Panattoni BTS Kaufland (45,6 tys. mkw.). W trakcie budowy są obecnie dwa projekty magazynowe: BTS Kongsberg Brześć (19,3 tys. mkw.) i Waimea Logistic Park Bydgoszcz (16,2 tys. mkw.) składający się z dwóch budynków. Brak podaży nowych obiektów umożliwił absorbcję pewnej części wolnej powierzchni. Stopa pustostanów spadła o 0,5 p.p. i na koniec trzeciego kwartału wyniosła 7 proc.
Szczecin
Ukończono dwa wielkopowierzchniowe projekty typu BTS: największy projekt magazynowy w Polsce – Panattoni BTS Amazon Szczecin (161 tys. mkw.) i Goodman BTS Zalando Szczecin (130 tys. mkw.), co zwiększyło podaż powierzchni magazynowej w tym regionie o ponad 140 proc. Stopa pustostanów znacząco spadła dzięki dostarczeniu na rynek ogromnej ilości w pełni wynajętej powierzchni. Na koniec września 2017 w trakcie budowy był jeden obiekt magazynowy: Panattoni Park Szczecin I (31,8 tys. mkw.). Bliskość granicy niemieckiej, relatywnie duża dostępność siły roboczej oraz dobrze rozwinięta infrastruktura komunikacyjna sprawiają, że rynek szczeciński cieszy się dużym zainteresowaniem branży e-commerce.
(źr. BNP Paribas Real Estate Poland)
