Z najnowszego raportu Colliers International „Global Capital Diversification: Europe in Context”, wynika, że na całym świecie rośnie wartość kapitału inwestowanego w nieruchomości. To wynik większego apetytu inwestorów instytucjonalnych oraz pojawienia się nowych źródeł kapitału.
W 2018 roku wartość inwestycji w nieruchomości dokonanych przez globalne instytucje osiągnęła co najmniej 840 mld dolarów. Kolejne 370 mld dolarów pochodzące z funduszy zamkniętych czeka na zainwestowanie w tego typu aktywa w roku 2019. Wartość inwestycji może podwoić się z uwagi na rosnący wpływ lokalnych inwestorów i rodzinnych funduszy majątkowych, gdyż aktualnie stanowią one zaledwie 10,4 proc. kwot zainwestowanych w nieruchomości. Wartość nowego kapitału, który może zostać zainwestowany w nieruchomości do 2020 roku, może sięgnąć 2,5 biliona dolarów.
Nowe źródła kapitału
Globalna wartość zarządzanych nieruchomości („REAUM” - Global real estate assets under management) podwoiła się w drugiej połowie cyklu inwestycyjnego od 2014 r., a 100 największych globalnych podmiotów zarządzających funduszami zwiększyło REAUM z 1,6 do 3 bilionów dolarów. Jednak wzrost REAUM dla 10 czołowych funduszy był wolniejszy niż dla 100 kluczowych funduszy (odpowiednio 60 proc. i 88 proc.), wskazując na rosnące zróżnicowanie kapitału. Z dodatkowych 298 funduszy nieruchomości zamkniętych w ubiegłym roku, w połączeniu z istniejącymi zbywalnymi papierami wartościowymi, większość pieniędzy jest teraz alokowana w transakcje oportunistyczne. Na przeciwnym, czyli bardziej defensywnym biegunie ryzyka widać dalszy rozwój funduszy dłużnych, których kapitał w marcu 2019 roku wynosi około 61 mld dolarów. Przeprowadzona przez Colliers International analiza globalnych inwestorów, pokazuje, że co najmniej dwie trzecie z nich już zainwestowało lub aktualnie inwestuje większe środki w instrumenty dłużne, z których część dedykowana jest działalności deweloperskiej.
— Pomimo nieznacznego spowolnienia wzrostu gospodarczego i działalności inwestycyjnej wartość zarządzanych na całym świecie aktywów nieruchomościowych nadal rośnie, podobnie jak inwestowane w nie środki. Choć inwestorzy są bardziej ostrożni ze względu na niepewność związaną z Brexitem oraz rosnące napięcia między Chinami i USA, nadal pojawiają się nowe źródła globalnego kapitału mimo konsolidacji wśród większych podmiotów zarządzających funduszami nieruchomościowymi. Główne źródła aktywnego na całym świecie kapitału pozostają w rękach instytucji i podmiotów typu private equity, ale przez kolejne pięć lat obserwować będziemy oznaki zmian w tym obszarze, gdyż zainteresowanie sektorem nieruchomości będzie rosło wśród inwestorów rodzinnych i państwowych funduszy majątkowych. Kolejnym ważnym trendem, który obserwujemy, jest rosnące zainteresowanie branżą logistyczną i budownictwem mieszkaniowym, które były najszybciej rozwijającymi się sektorami w Europie i na całym świecie. Znacznie wzrosło zainteresowanie działalnością deweloperską, gdyż w dobie ograniczonej dostępności pojawia się potrzeba inwestowania w nowy produkt, a spadające stopy zwrotu zmniejszą dochodowość dotychczasowych aktywów - komentuje Richard Divall, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w regionie EMEA w Colliers International.
Inwestorzy w Europie
Bezpośrednim beneficjentem rosnącej dywersyfikacji globalnego kapitału jest Europa, szczególnie pod względem nowego kapitału z Azji, który stanowi 30 proc. inwestycji zagranicznych i pochodzi głównie z Korei, Singapuru i Hongkongu. Rośnie też zainteresowanie europejskim rynkiem inwestorów z Japonii i Australii. Przewidujemy, że kapitału azjatyckiego będzie w Europie coraz więcej ze względu na hedging i korzystne różnice kursowe. Te same korzyści hedgingowe dotyczą także kapitału z Ameryki Północnej, którego znacząca ilość napłynęła do Europy w 2018 r. Zdaniem ekspertów Colliers trend ten będzie kontynuowany także w tym roku. Pięć z sześciu krajów, do których w 2018 roku trafiało najwięcej kapitału z USA, to kraje europejskie: Hiszpania, Wielka Brytania, Francja, Niemcy i Holandia, a szczególnie stolice, tj. Madryt, Londyn, Paryż i Amsterdam. Kapitał napływał głównie do światowych metropolii. Najwięcej trafiło do Nowego Jorku i Londynu, a zaraz potem do Los Angeles, Tokio i Paryża. Do elitarnego klubu dziewięciu miast, w których podczas ostatniego cyklu zainwestowano ponad 100 mld dolarów, dołączyły jeszcze cztery rynki: Hongkong, Waszyngton, San Francisco i Chicago.
— Widocznym trendem obserwowanym w wielu światowych metropoliach jest rosnący napływ kapitału zagranicznego, przy czym widać tu znaczne różnice geograficzne. Miastem zdecydowanie wyróżniającym się pod tym względem jest Londyn, w którym około 70 proc. inwestycji finansowanych realizuje kapitał zagraniczny pochodzący z obu Ameryk, Azji i Europy. Na drugim biegunie znajduje się wiele miast amerykańskich m.in. Nowy Jork, mimo że środkowy Manhattan nadal przyciąga międzynarodowy kapitał i odpowiada za prawie 45 proc. działalności inwestycyjnej w ostatnich latach, wchłaniając kapitał z Europy i Azji — mówi Damian Harrington, dyrektor Działu Badań Rynku na region EMEA w Colliers International.
Jeżeli chodzi o Europę, kolejną dużą grupę odbiorców kapitału tworzą czołowe miasta niemieckie, tj. Berlin, Monachium i Frankfurt, oraz stolica Szwecji - Sztokholm. Od 2008 roku zainwestowano tam od 50 do 100 mld dolarów. Ponadto widać rosnące zainteresowanie Madrytem i Amsterdamem.
— Rola kapitału zagranicznego w europejskich miastach nadal rośnie i w zależności od regionu utrzymuje się na poziomie 50% lub znacznie wyższym. Choć fundusze mające swą siedzibę w Europie i regionie EMEA nadal mają pozycję dominującą, a istotną rolę odgrywają wszędzie inwestorzy z Ameryki Północnej, to widać rosnącą aktywność kapitału azjatyckiego nie tylko na tak popularnych rynkach jak Niemcy, Wielka Brytania czy Paryż, ale też w Amsterdamie, Madrycie, Lizbonie, Helsinkach i Warszawie. Wraz ze wzrostem roli kapitału azjatyckiego oraz dywersyfikacji inwestorów oczekujemy, że coraz więcej kapitału napłynie do wielu kluczowych europejskich miast, szczególnie tych, które mają do zaoferowania atrakcyjne produkty inwestycyjne — dodaje Damian Harrington.
Polska na tle Europy
— Polska, lider Europy Środkowej, najszybciej rozwijająca się gospodarka europejska, stała się na dobre częścią globalnego rynku nieruchomości komercyjnych. Wysoki wzrost PKB i mocne perspektywy makroekonomiczne przyciągają międzynarodowych inwestorów zarówno z tradycyjnych kierunków – Europy Zachodniej i Stanów Zjednoczonych, jak i nowych – Republiki Południowej Afryki, krajów dalekiej Azji – Korei Południowej, Chin, Singapuru, Malezji czy też Japonii — mówi Marcin Mędrzecki, dyrektor w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego Colliers International.
Z uwagi na zastanawiająco niską aktywność inwestorów polskich 98% kapitału (ponad 16 mld Euro) w ciągu ostatnich trzech lat w Polsce zainwestowały podmioty zagraniczne. W Warszawie, największym rynku Europy Środkowej poziom tych inwestycji, w tym okresie, wyniósł 5 mld Euro.
— Pomimo spadku obrotów na rynku nieruchomości komercyjnych globalnie oraz w Europie, Polska odnotowała wzrost 40 proc. rok do roku - z 5,2 mld Euro w 2017 do 7,2 mld Euro w 2018. O 5 proc. w tym okresie zwiększyły się obroty w Europie Środkowej (CEE-6). Biorąc pod uwagę opisane w raporcie trendy oczekiwać można, iż aktywność różnych typów inwestorów globalnych na rynku CEE-6 i Polski w nadchodzących latach będzie nadal rosnąć – dodaje Marcin Mędrzecki.
— Polska wyróżnia się na tle Europy Środkowej nie tylko rozwijającą się w sposób ciągły gospodarką czy dużym rynkiem wewnętrznym, ale także niewielką ilością rodzimego kapitału, który inwestuje w nieruchomości komercyjne. Podczas gdy w 2018 roku kapitał rodzimy w transakcjach zrealizowanych w Polsce stanowił zaledwie 2 proc., na Słowacji było to ponad 20 proc., a w Czechach i na Węgrzech ponad 60 proc. Ten faktor dodatkowo umacnia pozycję kapitału międzynarodowego, który jest zainteresowany inwestowaniem w nieruchomości w Polsce. Kapitał ten pochodzi już od lat z kierunków takich, jak Ameryka czy Europa Zachodnia. Od kilku lat na dobre zadomowił się także kapitał z RPA, a aktualnie wyraźnie wysoka jest aktywność kapitału z Azji. Zauważamy także rosnący trend w sektorze nabycia spółek nieruchomościowych, a także tworzenia joint venture między nowo napływającym kapitałem, a firmami lokalnymi, typu asset management czy investment management, działającymi w regionie, szczególnie w Polsce. Rośnie także zainteresowanie ze strony funduszy, które chętnie inwestują w spółki giełdowe — wyjaśnia Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner, dyrektor Działu Corporate Finance CEE w Colliers International.
(źr. Colliers International)
