Zagrożenia, jakie dla wzrostu gospodarczego niesie ze sobą wirus COVID-19, w najbliższym czasie wpłyną także na rynek nieruchomości. Na razie trudno jest jednak oszacować skalę tego zagrożenia. Trendy strukturalne, kształtujące ogólną sytuację rynkową oraz otoczenie inwestycyjne, wskazują jednak na odporność rynku nieruchomości logistycznych. Wiele firm COVID-19 zmotywował do znalezienia rozwiązań, które z czasem mogą przekształcić się w stałą praktykę, w rezultacie powodując spadek popytu w niektórych sektorach nieruchomości (np. telepraca a praca w biurze, handel elektroniczny kontra detaliczny). Zmiany te mogą przełożyć się na wzrost popytu na nieruchomości logistyczne (zapasy, handel elektroniczny, czwarta rewolucja przemysłowa). W miarę rozpowszechniania się tych trendów reakcja rynków kapitałowych będzie prawdopodobnie szybka, co z kolei spowoduje, że zmiany te znajdą odzwierciedlenie w wycenach i wynikach inwestycyjnych.
W oczekiwaniu na wahania
W perspektywie krótkoterminowej popyt może zmaleć, co spowoduje większą dostępność powierzchni. Sytuacja ta może jednak okazać się krótkotrwała – już teraz niektórzy klienci prześcigają się, aby nadrobić straty, zwiększając swoje zapotrzebowanie na obiekty mające zapewnić ciągłość działania i wyższy poziom świadczonych usług.
Wahania na rynkach finansowych i trudności związane z prowadzeniem działalności stanowią ryzyko w bliskiej perspektywie, ale rekompensowane są spadkiem stóp procentowych. Klienci i rynki kapitałowe prawdopodobnie odczują zwiększenie popytu na nieruchomości logistyczne, będące wynikiem poziomów zapasów i upowszechnienia handlu elektronicznego, nawet w obliczu ograniczonego popytu na inne rodzaje nieruchomości. W związku z tym nastroje wobec sektora powinny pozostać pozytywne, chociaż wpływ tzw. “denominator effect” na portfele inwestycyjne w najbliższym okresie może zaważyć na decyzjach inwestorów.
COVID-19 - czas najpoważniejsze zagrożenie dla globalnej ekspansji
Liczne niewiadome powodują rozbieżności w szacunkach dotyczących skali i czasu trwania negatywnego wpływu COVID-19. Jeśli chodzi o wskaźnik popytu, to ograniczenie działalności firm jest najdotkliwiej odczuwalne w regionach o wysokim wskaźniku zakażeń. Kiedy zagrożenie minie, gospodarka znów ruszy do przodu. W okresie przejściowym dostrzegalne ryzyko kredytowe może spowodować większe wyzwania dla niektórych segmentów, takich jak branża turystyczna, czy handel tradycyjny. Po stronie podaży zakłócenia w produkcji i przepływie towarów (oraz ludzi) na całym świecie wystawiają na próbę złożone łańcuchy dostaw. Spadek poziomu przepływu towarów postępuje szybko, dodatkowo napędzony decyzją rządu chińskiego o przedłużeniu przerwy świątecznej z okazji Nowego Roku Księżycowego. Oczekuje się jednak, że spadek ten zostanie zrekompensowany nagłym wzrostem, ponieważ dostawcy już teraz intensywnie pracują, aby nadrobić zaległości. Najemcy nieruchomości logistycznych przygotowują się zarówno na wypadek spowolnienia obrotów, jak i na gwałtowny wzrost poziomów uzupełnianych zapasów, który nastąpi w jego konsekwencji. W przeszłości tego rodzaju wahania wiązały się ze zwiększonym popytem na nieruchomości logistyczne. Za przykład mogą posłużyć Brexit oraz wprowadzenie taryf celnych na linii USA-Chiny. W obydwu sytuacjach w Wielkiej Brytanii i Stanach Zjednoczonych odnotowano historycznie wysoki poziom absorpcji netto1 .
W przypadku podstawowych wskaźników rynku nieruchomości logistycznych nastąpił wzrost ryzyka krótkoterminowego. Dla większości korzystających z nieruchomości logistycznych źródła popytu nie zmieniły się: znaczna część towarów przepływających przez łańcuchy dostaw to produkty zaspokajające podstawowe potrzeby: żywność i napoje, artykuły konsumenckie czy środki medyczne. Taka atmosfera niepewności nie sprzyja jednak zaufaniu do dodatkowych inwestycji w rozwój obiektów logistycznych.
W odniesieniu do nieruchomości logistycznych wpływ ten może złagodzić szereg trendów, w tym: strukturalne czynniki napędzające popyt, oparte na wyższych oczekiwaniach co do poziomu usług; wyższe bariery dla nowych budów oraz bardziej zdyscyplinowane podejście deweloperów do inwestycji; utrzymująca się dobra koniunktura, która umożliwiła korzystne warunki najmu (tj. długoterminowe umowy najmu chroniące przepływy gotówkowe przed krótkotrwałymi zakłóceniami).
Zwiększone ryzyko związane z łańcuchem dostaw daje początek nowym, długoterminowym trendom, które mogą spowodować pobudzenie popytu. Dostrzegamy co najmniej trzy konkretne obszary zmian, które po zakończeniu trwającego obecnie okresu niepewności, mogą przełożyć się na zwiększenie popytu:
1. Rosnące poziomy zapasów. Z założenia łańcuchy dostaw minimalizują poziomy zapasów, aby prowadzić dystrybucję towarów po niskich cenach. Źle tolerują wahania, które prowadzą do spadku sprzedaży i utraty przychodów. W przeszłości zdarzenia, takie jak klęski żywiołowe czy przestoje w portach, prowadziły do znaczących zmian wpraktykach magazynowania towarów. W obliczu COVID-19 klienci prawdopodobnie ponownie ocenią, jakie są najlepsze poziomy zapasów i zweryfikują plany dotyczące ciągłości działania, co może przełożyć się na wzrost popytu.
2. Dalsze upowszechnienie handlu elektronicznego. Obecną ścieżkę rozwoju charakteryzuje rosnąca popularność zakupów przez internet, w przypadku których w 2019 r. odnotowano wzrost o 16,7 proc. w skali światowej2. Wydaje się więc mało prawdopodobne, że COVID-19 spowoduję zmianę tej tendencji. Może natomiast przyspieszyć tempo upowszechniania się tej formy handlu oraz przyczynić się do wzrostu liczby konsumentów robiących zakupy przez internet. Mając na uwadze korzyści, jakie oferuje handel elektroniczny, w szczególności na najbardziej dotkniętych rynkach, ta forma handlu może jeszcze bardziej zyskać na znaczeniu, szczególnie w podstawowych wymiarach życia codziennego.
3. Dywersyfikacja miejsc produkcji. COVID-19 może spowodować nasilenie się innego trendu o charakterze strukturalnym: przenoszenia produkcji do nowych lokalizacji. Przy udziale zwiększających produktywność trendów związanych z czwartą rewolucją przemysłową, producenci wprowadzają zmiany do swoich strategii dotyczących łańcucha dostaw, kładąc większy nacisk na pobliskie lokalizacje (np. Meksyk, Europa Środkowo- Wschodnia) oraz tzw. reshoring (przenoszenie na teren kraju macierzystego działalności, która była prowadzona poprzednio w innym państwie). Trendy te nie będą miały wpływu na strategie skoncetrowane na konsumenckim aspekcie łańcuchów dostaw. Chociaż same lokalizacje dla końcowych etapów produkcji nie są najważniejszym elementem strategii inwestycyjnych, to jednak takie rozszerzenie działalności producentów generuje popyt wtórny, zarówno dzięki dostawcom, jak i sieciom obsługującym dobrze prosperujące rynki konsumenckie.
Rynek nieruchomości logistycznych jest dobrze przygotowany na zmiany zachodzące na rynkach kapitałowych. Podczas gdy długoterminowe umowy najmu zapewniają ochronę przed wahaniami, przepływy pieniężne mogą zostać spowolnione ze względu na niestabilność rynków finansowych i późniejszy tzw. „denominator effect”. Na rynku działają siły neutralizujące ten negatywny wpływ. Portfele inwestorów charakteryzują się niskim poziomem alokacji jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości, a w szczególności nieruchomości logistyczne. Stopy procentowe spadły i prawdopodobnie pozostaną na niskim poziomie. Biorąc pod uwagę podstawowe wskaźniki, rynek nieruchomości logistycznych jest w lepszej sytuacji, w porównaniu z innymi sektorami nieruchomości, ze względu na potencjalny wzrost długoterminowego popytu będące wynikiem poziomów zapasów i upowszechnienia handlu elektronicznego. Rynek kapitałowy będzie sprzyjał wysokiej jakości nieruchomościom w kluczowych lokalizacjach.
(opr. Prologis)
