Polskie zasoby powierzchni magazynowej wynoszą prawie 15 mln mkw. (o 2 mln więcej r/r) i zostawiamy daleko w tyle naszych południowych sąsiadów. Mamy dwa razy więcej magazynów niż Czechy i sześć razy tyle, co Słowacja. Co więcej, nasz kraj depcze po piętach Hiszpanii, w której powierzchnia magazynowa wynosi 15,5 mln mkw. – wynika z raportu CBRE „Market View: Polski rynek przemysłowy i logistyczny po III kw. 2018”. Obiekty przemysłowo-magazynowe są coraz atrakcyjniejsze dla inwestorów – wolumen transakcji na tym rynku w ciągu trzech kwartałów br. wyniósł 1,1 mld euro. To prawie tyle samo, co w całym minionym roku, czyli 2018 rok może okazać się pod tym względem rekordowy.
- Wzrost gospodarczy w naszym kraju – zwiększający się popyt, rosnące zakupy, rozwój sprzedaży internetowej napędza bezpośrednio rynek magazynowy. Nie bez znaczenia jest również liczba inwestycji zagranicznych. Jesteśmy obecnie w punkcie szczytowym tej hossy. Ani pod koniec tego roku, ani w przyszłym nie spodziewamy się dużej zmiany na rynku. Dobra passa jeszcze potrwa, a rok 2018 będzie rekordowy jeżeli chodzi o aktywność deweloperów i inwestorów oraz popyt ze strony najemców – mówi Beata Hryniewska, szef Działu Powierzchni Magazynowych i Logistyki CBRE.
Na rynku znajduje się obecnie 14,94 mln mkw. powierzchni magazynowej i logistycznej, o ponad 2 mln mkw. więcej niż w tym samym okresie 2017 roku. Zasoby magazynowe Polski już są zbliżone do większej o prawie 200 tys. km2 Hiszpanii – tam zajmują 15,5 mln mkw. Daleko w tyle pozostawiamy sąsiadujące z nami Czechy i Słowację, posiadające odpowiednio ok. 7,6 mln i 2,4 mln mkw.
Z raportu CBRE wynika też, że magazynów i obiektów przemysłowych będzie ciągle przybywać. Prawie 2,1 mln mkw. pozostaje w budowie, z czego jedna czwarta znajduje się w centralnej Polsce. Aż cztery powstające inwestycje, każda o wielkości ponad 100 tys. mkw., to projekty dla konkretnych klientów – Panattoni Gliwice, Hillwood Zalando Gluchow, Panattoni Leroy Merlin oraz Hillwood Zalando Olsztynek. Na znaczeniu w Polsce zyskuje „logistyka miejska” – deweloperzy widzą potencjał w mniejszych obiektach magazynowych, leżących bliżej miast. Takie przestrzenie dają możliwość szybkiej realizacji zamówień, co jest szczególnie ważne dla rozwijającego się sektora handlu elektronicznego. Tego typu obiekty powstają w Warszawie, Wrocławiu, Szczecinie oraz Gdańsku.
80 proc. nowych inwestycji jest już skomercjalizowana
W trzech pierwszych kwartałach br. popyt na powierzchnię magazynową wzrósł o 13 proc. w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku i wyniósł 3,1 mln mkw. Największe zapotrzebowanie widoczne było w Polsce Centralnej, Regionie Warszawy, oraz na Górnym Śląsku. Wśród najemców prym wiodą firmy z obszarów handlu elektronicznego i sektora logistycznego. To branże, które dokonały największych transakcji najmu w III kwartale br. - Buduje się dużo, mimo to firmy poszukujące przestrzeni magazynowo-produkcyjnej mają problem ze znalezieniem powierzchni dostępnej do wynajęcia, ponieważ aż 80 proc. nowych inwestycji jest już skomercjalizowana. Największy problem mają przedsiębiorstwa szukające powierzchni na zachodzie i północy naszego kraju, gdzie magazynów dostępnych od zaraz praktycznie nie ma – dodaje Beata Hryniewska z CBRE. Dostępność wolnej przestrzeni przemysłowej i logistycznej jest bardzo ograniczona. Przez kilka ostatnich lat następował stopniowy spadek pustostanów we wszystkich regionach Polski. Obecnie poziom pustostanów w Polsce jest bliski najniższemu w historii – wynosi 4,5 proc.
Stawki czynszów na wzroście
Zgodnie z raportem przygotowanym przez AXI IMMO widoczny jest dalszy trend wzrostu stawek czynszów o 0,1 do 0,3 euro na metrze kwadratowym niemal we wszystkich regionach magazynowych kraju. Poza wzrostem kosztów budowy, w tym materiałów budowalnych i pracy, dochodzą czynniki związane z konsolidacjami na rynku właścicielskim. Wysoka aktywność azjatyckich platform inwestycyjnych i kolejne zakupy portfelowe w tym w Polsce, powodują, że nowi właściciela dążą do podnoszenia wartości nieruchomości i ograniczają zakres oferowanych wakacji czynszowych i innych zachęt dla najemców. Jak podkreśla AXI IMMO - aktualnie najniższe stawki efektywne w okolicach 2,0 euro/mkw. nadal możliwe są do osiągniecia w Błoniu i Grodzisku Maz. pod Warszawą. Trend wzrostu wyraźnie widoczny jest w regionie Wrocławia, Górnego Śląska oraz wybranych lokalizacjach Polski Centralnej. Relatywnie wysokie stawki utrzymują się na nowych rynkach, takich jak Białystok, Szczecin czy Bydgoszcz, gdzie średnie stawki efektywne wahają się w przedziale od 2,5 do 2,8 euro/mkw.
Co w przyszłości – ile czasu potrwa hossa?
Według analityków AXI IMMO, rynek magazynowy w najbliższych kwartałach pozostanie na ścieżce wzrostu. Szacują oni, że na koniec roku popyt powinien osiągnąć podobną wartość 4 mln mkw., jak w roku ubiegłym. Głównym motorem napędowym popytu pozostanie szeroko rozumiany sektor e-commerce i sieci handlowe. Na koniec roku całkowite zasoby magazynowe w Polsce przekroczą 16 mln mkw., spodziewany roczny przyrost powierzchni magazynowej wyniesie ok. 2,8 mln mkw.
Na rynku inwestycyjnym widoczne jest bardzo duże zainteresowania sektorem magazynowym, który aktualnie jest najwyżej oceniany spośród wszystkich rodzajów aktywów w sektorze nieruchomości komercyjnych. W regionie CEE i Polsce będziemy świadkami kolejnych dużych przejęć i zakupów portfelowych. Co może mieć dodatkowy wpływ na wzrost stawek czynszów w Polsce. W perspektywie długoterminowej niska dostępność pracowników będzie impulsem dla wielu firm do rozwoju narzędzi automatyzacji, co z kolei będzie wymagało od deweloperów jeszcze ściślejszego dostosowania powierzchni do potrzeb najemców. Efektem tego będzie zwiększona liczba inwestycji BTS, o zmiennych parametrach technicznych np. wysokość obiektu powyżej 10 m, ponadstandardowa nośność posadzki, mezaniny czy podwyższone parametry związane z zapotrzebowaniem na media.
(opr. red.)
