Ostatnie półtora roku pokazał, że polski rynek magazynowy ma się świetnie. Od dłuższego czasu obserwujemy jego dynamiczny rozwój, którego nie spowolniła nawet pandemia. Popyt na powierzchnię magazynową utrzymuje się na stabilnym poziomie, podobnie jak podaż. Najpopularniejsze lokalizacje od lat skupiają się wokół kilku najważniejszych pod kątem logistycznym regionów, jednak na znaczeniu zyskują również inne tereny, np. przy granicy z sąsiednimi państwami. Gdzie najlepiej inwestować? Odpowiada w poniższym komentarzu Bartłomiej Sutkowski, manager, Investment Management, Hines Polska.
Z punktu widzenia najemcy optymalne usytuowanie magazynu pod kątem łańcucha dostaw to zlokalizowanie go jak najbliżej docelowego klienta. Szczególnie atrakcyjne są zatem obszary w ramach największych aglomeracji w Polsce, a także wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych. Z punktu widzenia inwestora – kryteria wyboru miejsca są podobne, jednak każdy gracz instytucjonalny będzie dążyć do posiadania w swoim portfolio magazynów, szczególnie tych tradycyjnych, położonych w sześciu największych i najbardziej płynnych hubach logistycznych w Polsce. Należy do nich przede wszystkim Warszawa, ale także okolice Konurbacji Górnośląskiej, Polska Centralna, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto. Inne obszary także pozostają atrakcyjne, zwłaszcza w przypadku obiektów wynajętych długoterminowo. Osią zainteresowania nadal pozostaje Warszawa i najbardziej rozwinięte huby logistyczne. Hines w swoim portfolio posiada parki dystrybucyjne przy najbardziej atrakcyjnych logistycznie ośrodkach, do których dołączyły ostatnio kolejne inwestycje we Wrocławiu i w Warszawie.
Powierzchnie magazynowe a sieci autostrad
Rozwijająca się sieć autostrad i dróg szybkiego ruchu korzystnie wpływa na dalszy rozwój głównych rynków logistycznych. Dzięki nowym szlakom drogowym na znaczeniu zyskują także nowe lokalizacje, zwłaszcza wzdłuż naszej zachodniej granicy. Postępująca budowa dróg we wschodniej Polsce bardzo uatrakcyjni w najbliższych latach także ten obszar kraju dla rynku logistycznego. Innym ważnym czynnikiem dla deweloperów, który może pozytywnie wpłynąć na wzrost zainteresowania daną lokalizacją jest planowanie miejscowe i przeznaczenie terenów pod składowanie i produkcję, z kolei od strony najemcy kluczowa jest dostępność pracowników na wybranym obszarze.
Czego oczekują najemcy i inwestorzy?
Wybór najlepszej lokalizacji zależy od kilku czynników. Dla najemców kluczowe jest posiadanie możliwie najbardziej elastycznej i dopasowanej do potrzeb swojego biznesu powierzchni. Obecnie dla nowych obiektów istotne jest także dostarczenie takiej oferty w możliwie krótkim czasie. Dodatkowym kryterium, coraz częściej podnoszonym w rozmowach z potencjalnymi klientami, jest tzw. ESG (ang. environmental, social and corporate governance), czyli polityka zrównoważonego rozwoju. To nie tylko slogan, ale czynnik faktycznie brany pod uwagę przy podejmowaniu decyzji biznesowych w wielu przedsiębiorstwach. Inwestorzy i najemcy częściej przyjmują oferty partnerów biznesowych, którzy posiadają podobne wartości, etykę działania i aktywnie podchodzą do zagadnień ochrony środowiska. Z naszych doświadczeń wynika, że najemcy są skłonni związać się dłuższą umową w sytuacji, gdy będzie dla nich dostępna powierzchnia spełniająca wszystkie powyższe kryteria. Długoterminowy kontrakt z wiarygodnym finansowo podmiotem będzie też zawsze atrakcyjny dla inwestorów, którzy w zamian będą w stanie zapłacić pewną premię za magazyn o takiej charakterystyce.
Trendy i najnowsze rozwiązania
Polski rynek magazynowy czeka dalszy, dynamiczny rozwój. W kolejnych miesiącach spodziewam się kontynuacji trendów, które były już widoczne w 2020 r. W sferze zainteresowania pozostaną magazyny ostatniej mili, zlokalizowane jak najbliżej klienta oraz tradycyjne big boxy. Na pewno będziemy świadkami dalszych inwestycji w nowoczesne i oparte na technologiach cyfrowych rozwiązania proptech oraz digitalizację, automatyzację i robotyzację procesów logistycznych. Ważnym elementem tych technologii będą rozwiązania proekologiczne. Dodatkowo istotnym trendem będzie optymalizacja powierzchni magazynowej. Innym pożądanym kierunkiem, który dzięki pandemii stał się szczególnie ważny, będą wszelkie udogodnienia dla kadry pracowniczej.
(red)
