Rozwój polskiego rynku magazynowego nie zwalnia tempa. W 2017 r. po raz kolejny został pobity rekord popytu i podaży. Popyt brutto wyniósł ponad 4 mln mkw., z czego 75 proc. stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Jest to wynik lepszy o 32 proc. w porównaniu z 2016 r. – tak wynika z raportu podsumowującego 2017 r. na rynku powierzchni magazynowych w Polsce opracowanego przez ekspertów AXI IMMO.
Wysokie wyniki po stronie popytu to efekt rozpędzonej gospodarki, w tym miesiąc do miesiąca rosnącej konsumpcji wewnętrznej, ale też wzrostu nakładów firm na inwestycje. Deweloperzy szybko reagowali na wysokie zapotrzebowanie ze strony najemców, czego efektem jest 2,36 mln mkw. oddanych do użytku oraz 1,39 mln mkw. w budowie na koniec 2017 r. Wysoka absorbcja powierzchni spowodowała spadek współczynnika powierzchni niewynajętej do poziomu 4,5 proc.
Magazyny – najbardziej zyskowne produkty inwestycyjne
Stabilny wzrost gospodarczy od kilku lat oraz wysoka pozycja polskiego rynku magazynowego w Europie sprawiają, że inwestorzy chętni są do lokowania swojego kapitału w segmencie nieruchomości magazynowo - produkcyjnych. Szczególnie poszukiwane są portfele logistyczne i duże projekty BTS wynajęte dla wartościowych najemców. W 2017 r. łączna wartość transakcji w segmencie przemysłowym w Polsce wyniosła 880 mln euro. W porównaniu z 2016 r. jest to wynik o ponad 14 proc. lepszy. W dużej mierze na ten rezultat miała wpływ sprzedaż portfolio Logicor do China Investment Corporation (CIC), w tym 28 nieruchomości w Polsce o powierzchni 900 tys. mkw.
- Ogólnoeuropejski trend kompresji stóp procentowych dotyczy również polskich nieruchomości, choć nadal produkty logistyczne i przemysłowe w Polsce są tańsze niż w krajach Europy Zachodniej. Średnie stopy kapitalizacji w zależności o typu obiektu kształtują się na poziomie od 6,5 proc. do 7,5 proc., wyjątek stanowią pojedyncze obiekty BTS wynajęte dla międzynarodowych marek – komentuje Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO. Wydaje się, że produkty magazynowe pozostaną w kręgu zainteresowania inwestorów, jednak pojawia się pytanie jak nowe regulacje prawne dotyczące sposobu rozliczania kosztów najmu oraz podatek handlowy wpłyną na branżę logistyczną i ocenę sektora przez inwestorów – dodaje Renata Osiecka.
Wszystko dla e-commerce
W minionym roku wynajętych zostało ponad 4 mln mkw. powierzchni magazynowych, z czego 75 proc. stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Trzeci rok z rzędu padł rekord popytu. Rezultat za 2017 jest o 32 proc. wyższy w porównaniu z rokiem poprzednim i aż 61% wyższy niż w roku 2015. Decydujący wpływa na tak imponujący wynik miały duże transakcje powyżej 50 tys. mkw., które stanowiły blisko 30 proc. wśród nowych umów najmu. Liderem pod względem popytu w minionym roku okazał się region Polski Centralnej, gdzie łącznie wynajętych zostało 960 tys. mkw., o 243 proc. więcej niż w tym regionie w roku poprzednim. Imponujące wyniki osiągnęły również regiony Warszawy (950 tys. mkw.) i Górnego Śląska (860 tys. mkw.).
Za 68 proc. popytu brutto odpowiadają Polska Centralna, Warszawa oraz Górny Śląsk. Polska Centralna to lokalizacja wybierana przez firmy na główny hub logistyczny w kraju i zagłębie dla firm e-commerce. Warszawa przyciąga firmy ze względu na ogromny rynek wewnętrzny oraz nowe lokalizacje przy drogach ekspresowych i obwodnicy. Górny Śląsk, poza atutem dużego rynku zbytu i położenia, kusi dużym rynkiem pracy i relatywnie większą niż gdzie indziej dostępnością pracowników.
Wśród nowych, rozwijających się lokalizacji na wyróżnienie zasługuje woj. lubuskie, gdzie łącznie wynajętych zostało ponad 150 tys. mkw. Ze względu na bliskość granicy z Niemcami lokalizacja jest preferowana przez firmy logistyczne i produkcyjne, które prowadzą dystrybucję głównie na obszar krajów Europy Zachodniej. W strukturze popytu duże umowy najmu na realizację inwestycji BTS dominowały wśród klientów z sektora e-commerce i sieci handlowych. W podziale na branże, podobnie jak w latach poprzednich, największy udział w rynku mieli operatorzy logistyczni (32 proc.), następnie sieci handlowe (15 proc.), e-commerce (15 proc.) i motoryzacja (6,8 proc.). Warto jednak zaznaczyć, że rekordowe umowy najmu zostały zdominowane przez sektor e-commerce, zarówno przez firmy działające wyłącznie w sieci, jak Amazon, Zaladno, ale też sieci handlowe, które inwestują w obiekty magazynowe do obsługi kanału on-line.
Inwestycje typu BTS
Wysoka aktywność najemców nie pozostała bez echa po stronie deweloperów, którzy aby sprostać wymaganiom klientów, uruchamiali kolejne nowe parki logistyczne i budowali projekty BTS. W 2017 r. łącznie oddanych do użytku zostało 2,36 mln mkw., czyli o 89 proc. więcej niż w roku poprzednim. Najwięcej nowej powierzchni, bo 478 tys. mkw. oddano w regionie Warszawy, na drugim miejscu znalazł się Górny Śląsk z wynikiem 388 tys. mkw., a na trzecim Szczecin, gdzie nowa podaż przekroczyła 320 tys. mkw. Łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 2017 wyniosła 13,3 mln mkw. W strukturze podaży dominowały projekty BTS i pre-let. Na koniec roku w budowie było 1,39 mln mkw. z czego 30 proc. stanowiły inwestycje spekulacyjne. Udział inwestycji spekulacyjnych utrzymuje się na stabilnym poziomie, w ciągu roku oscylował w przedziale pomiędzy 22 proc. a 30 proc. Najintensywniej ze względu na ilość inwestycji, ale też liczne inwestycje BTS, buduje się na Górnym Śląsku (360 tys. mkw.), następnie w Polsce Centralnej (301 tys. mkw.) i okolicach Warszawy (243 tys. mkw.). Spekulacyjnie najwięcej projektów było w trakcie budowy również na Górnym Śląsku.
Wśród deweloperów największy udział w nowej podaży, podobnie jak w roku poprzednim, miała firma Panattoni Europe (53 proc.), następnie deweloperzy Goodman (14 proc.), P3 (8 proc.) MLP i Hillwood (5-6 proc.). Na koniec roku 2017 poziom pustostanów wyniósł 4,5 proc. i spadł o 1,7 punktu proc. rok do roku. Pomimo dużej liczby nowych inwestycji, dostępność powierzchni wolnej od zaraz w ciągu roku utrzymywała się na niskim poziomie. Nowe projekty jeszcze przed zakończeniem budowy często wynajęte były w ponad 80-90 proc., nawet jeśli były rozpoczynane spekulacyjnie. Na koniec roku 2017 w zasadzie nie było dostępnej powierzchni w regionach: Polska Centralna, Szczecin, Trójmiasto i Bydgoszcz. Najwyższa dostępność miała miejsce w okolicach Krakowa (13,8 proc.) i Poznania (8 proc.). Największy spadek wolnej powierzchni odnotowano w Trójmieście, gdzie współczynnik powierzchni niewynajętej spadł z poziomu 13,9 proc. do 1,3 proc. na koniec ubiegłego roku. W 2018 roku poziom pustostanów będzie utrzymywał się na niskim poziomie w większości lokalizacji.
Stawki za czynsz
Od drugiej połowy 2017 roku widoczna była tendencja zwyżkowa w poziomie czynszów bazowych w wybranych lokalizacjach. Wzrost stawek związany był z wyższymi kosztami nabycia działki, ale też wyższymi kosztami materiałów budowalnych i innymi związanymi z realizacją inwestycji. Najbardziej atrakcyjne stawki efektywne możliwe były do uzyskania w okolicach Warszawy i Poznania (1,9 – 2,4 euro/mkw.). Wzrost stawek średnio 0,2 euro widoczny był na Górnym Śląsku i we Wrocławiu. Przez cały rok na stabilnym wysokim poziomie 3,0 euro/mkw. efektywnie utrzymywały się stawki w Łodzi. W nowych lokalizacjach takich jak Szczecin, Zielona Góra czy Kielce stawki efektywne utrzymywały się w granicach średnich rynkowych tj. (2,3 -2,6 euro/mkw.). W tym roku trudniej będzie uzyskać atrakcyjne warunki w przypadku kontraktów krótszych niż 5 lat. Rynek najmu dostosowuje się do rynku inwestycyjnego, gdzie wymagane są umowy średnio i długoterminowe.
Dobre perspektywy dla roku 2018
Rok 2018 może być równie udany jak 2017. Prognoza PBK dla Polski na poziomie powyżej 4 proc. i dla całej UE 2,5 proc. to dobra zapowiedź dla sektora magazynowego. Rośnie również indeks PMI, co oznacza wzrost produkcji i nakładów inwestycyjnych firm obecnych w Polsce. Głównym zagrożeniem dla dalszego tak dynamicznego wzrostu sektora magazynowo-produkcyjnego w Polsce jest niska dostępność pracowników w większości lokalizacji, ich duża rotacja i rosnące koszty pracy. Jest to problem zwłaszcza w sezonowych pikach sprzedaży, kiedy zapotrzebowanie na pracowników rośnie dwu lub trzykrotnie. Pośrednio braki kadrowe również w branży budowalnej mogą mieć przełożenie na rynek magazynowy. Generali wykonawcy będę wydłużać termin dostarczenia obiektów. Średni czas realizacji inwestycji może się wydłużyć o 2-3 miesiące. Stawki czynszów będą wykazywały tendencję wzrostową ze względu na wzrost kosztów zakupu terenów pod inwestycje, wyższe koszty materiałów budowalnych oraz inne koszty związane z realizacją inwestycji. Po stronie popytu największy potencjał wzrostu pozostanie w branży e-commerce, której rozwój jest trendem globalnym. Ponadto, na naszym podwórku branża ta dodatkowo może zyskać w obliczu nowego prawa zakazującego handlu w niedzielę.
(źr. AXI IMMO)
