Popyt na powierzchnie magazynowe od początku roku przekroczył 2,54 mln mkw., co dało impuls do kolejnych inwestycji – w III kwartale osiągnięto 1,15 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej w budowie. Jednakże widać pewne zmiany, chociaż deweloperzy budują na potęgę to są mniej skłonni do ryzyka i ograniczają inwestycje typowo spekulacyjne. Wysoki popyt, spadająca dostępność pracowników i ograniczona liczba atrakcyjnych terenów inwestycyjnych wpływają na zmiany poziomu czynszów na rynku, - tak wynika z raportu AXI IMMO.
E-commerce napędza popyt
Ja czytamy w raporcie AXI IMMO, w 3. kwartale 2017 roku popyt na powierzchnie magazynowe wyniósł ponad 720 tys. mkw., w tym 62 proc. stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku wynik ten był niższy o 23 proc. Mimo to, ze względu na rekordowy popyt w I połowie roku (1,82 mln mkw.), na koniec 2017 możemy spodziewać się wyrównania lub nawet przekroczenia ubiegłorocznego wyniku zamknięcia roku, czyli ponad 3,09 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej. Najwięcej powierzchni magazynowej wynajęto w regionie Warszawy – 155 tys. mkw., czego ponad 138 tys. mkw., czyli 90 proc. stanowiły umowy poza granicami miasta. Na drugim miejscu uplasowała się Polska Centralna z wynikiem 134 tys. mkw., a zaraz za nią Górny Śląsk 105 tys. mkw. wynajętej powierzchni magazynowej. Najbardziej ekspansywnymi najemcami 3. kwartału 2017 byli operatorzy logistyczni (ponad 30 proc. popytu) oraz firmy z sektora handlowego (13 proc.). Dużą grupę najemców w badanym okresie stanowiły także firmy z sektora motoryzacyjnego, których udział w popycie brutto wyniósł ponad 11 proc. - Rynek magazynowy pozostaje pod silnym wpływem e-commerce generującym wysoką dynamikę po stronie popytowej. Ujawnia się on nie tylko w bezpośrednich umowach najmu e-sklepów z deweloperami, ale także w rosnącej liczbie umów zawieranych przez operatorów logistycznych na rzecz klientów zewnętrznych tego sektora. – komentuje Anna Głowacz, head of industrial – Leasing Agency z AXI IMMO.
Wśród największych nowych kontraktów na wynajem powierzchni w 3. kwartale znalazły się m.in. umowy firm: Agito w P3 Błonie (33,1 tys. mkw.), Grupy VIVE w Panattoni Park Kielce (26,3 tys. mkw.) oraz FM Logistic w P3 Piotrków (18,3 tys. mkw.). Do dużych transakcji w minionych miesiącach należą również przedłużenie umowy i ekspansja Moto Profil w Prologis Park Chorzów (44,3 tys. mkw.) Whirpool w Goodman Wrocław I (25,9 tys. mkw.), oraz przedłużenie umowy i ekspansja firmy Sarantis w MLP Pruszków II (14,4 tys. mkw.).
Deweloperzy budują na potęgę
Około 1,9 mln mkw. powierzchni magazynowych będzie oddanych do końca tego roku. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w 3. kwartale 2017 roku przekroczyła 13 mln mkw. To rezultat oddania do użytkowania od początku roku 1,59 mln mkw., z czego prawie 55 proc. to inwestycje zakończone w 3. kwartale br. - Dynamika podaży jest bardzo duża. W miesiącach lipiec - wrzesień do użytkowania oddano 870 tys. mkw. nowej powierzchni. Dla porównania w III kw. poprzedniego roku oddano do użytkowania 390 tys. mkw., co oznacza wzrost o 223 proc. – komentuje Anna Głowacz z Leasing Agency z AXI IMMO.
W efekcie podpisania dużej liczby umów najmu w pierwszym półroczu 2017 w na koniec 3. kwartału odnotowano także wysoki, przekraczający 1,15 mln mkw., poziom inwestycji magazynowych w budowie. Ponad 70 proc. inwestycji w budowie będzie oddanych do końca 2017. Najwięcej buduje się w Polsce Centralnej (ponad 356 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (219 tys. mkw.) oraz w regionie Warszawy (212 tys. mkw.). Inwestycje w pełni spekulacyjne zostały ograniczone. Na koniec września ich udział w łącznym wolumenie powierzchni magazynowych w budowie spadł do 20 proc. Dominują inwestycje zabezpieczone umowami najmu i dedykowane konkretnym najemcom (BTS). - Deweloperzy intensywnie pracują nad kolejnymi projektami przygotowując grunty i pozwolenia na budowę, jednak uruchamiają nowe projekty po podpisaniu przynajmniej 1-2 umów typu pre-let. – wyjaśnia Anna Głowacz, zarządzająca działem Industrial w AXI IMMO.
Poza centrum logistycznym budowanym w Sosnowcu dla Amazon (135 tys. mkw.), największe inwestycje magazynowe budowane są obecnie na terenie Polski Centralnej. Należą do nich projekty BTS realizowane przez Panattoni dla: Castorama (100 tys. mkw.) w Strykowie, BSH (79 tys. mkw.) w Łodzi oraz OBI w Łodzi-Nowosolnej (50 tys. mkw.). W trakcie budowy jest także centrum logistyczne dla Kuehne + Nagel (56 tys. mkw.) w Piotrkowie Trybunalskim przygotowywane przez P3.
Niski poziom pustostanów
Jak wylicza AXI IMMO, na koniec 3. kwartału 2017 r. wskaźnik pustostanów na polskim rynku magazynowym wynosił 5,6 proc., co oznacza nieznaczny wzrost o 0,1 p. proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2016 r. Najwięcej wolnej powierzchni dostępnej „od ręki” odnotowano w Małopolsce (9,3 proc.) i Poznaniu (8,5 proc.), a także w regionie Warszawy - ok. 7,9 proc. (w mieście oraz w III strefie, oddalonej o ok. 50 km od stolicy). Brak wolnych magazynów najbardziej odczuwają najemcy z Centralnej Polski, gdzie wskaźnik pustostanów wynosi 1,79 proc. W większości lokalizacji widoczny jest trend spadku wskaźnika pustostanów ze względu na mniejszą liczbę inwestycji spekulacyjnych. Zamiast tego deweloperzy coraz częściej preferują inwestycje zabezpieczone umowami typu pre-let, najlepiej na okres 5 lat i dłuższy, oraz BTS czy BTO (fee development), które są w stanie zrealizować nie tylko na głównych rynkach magazynowych.
Wzrost cen za czynsz
Przygotowana przez AXI IMMO analiza danych dotyczących wysokości stawek czynszów w ostatnich kwartałach jednoznacznie wykazuje na zmianę dotychczasowego trendu – widoczny jest pierwszy ruch w kierunku wzrostu czynszów za powierzchnie magazynowe. - Podwyżki czynszów to z jednej strony rezultat zmian wewnętrznych na rynku, w tym m.in. spadku poziomu pustostanów oraz ograniczenia inwestycji spekulacyjnych, a z drugiej wypadkowa sytuacji gospodarczej, zwłaszcza wzrostu kosztów pracy, które z kolei rzutują na rosnące wydatki inwestycyjne. Nowe inwestycje deweloperskie są relatywnie droższe niż dwa czy trzy lata temu, również ze względu na ograniczoną podaż gruntów po zmianach prawa dotyczącego nabywania gruntów rolnych w kwietniu 2016 roku. – wyjaśnia Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO.
Najatrakcyjniejsze stawki efektywne możliwe są do uzyskania w okolicach Warszawy (1,90 – 2,40 euro/mkw.) i w Poznaniu (1,9 – 2,50 euro/mkw.). Lokalizacje z najwyższymi stawkami za magazyn to Kraków (2,80 – 3,5 euro/mkw.) i Łódź (2,50 – 3,00 euro/mkw.).
Co na zamknięcie roku?
Po stronie popytu do końca roku 2017 oczekuje się wyniku analogicznego do ubiegłorocznego na poziomie ok. 3,09 mln wynajętej powierzchni magazynowej lub nawet o kilka procent wyższego. Pozytywne rokowania co do sytuacji gospodarczej, wysoka konsumpcja wewnętrzna oraz inwestycje zagranicznych firm w kraju będą zachęcać najemców do zawierania nowych umów i ekspansji. W kolejnych kwartałach utrzyma się wysoka aktywność deweloperów. - Zachęceni dobrą koniunkturą deweloperzy zabezpieczają kolejne grunty pod budowę centrów magazynowo – logistycznych, również w poza głównymi rynkami magazynowymi, na tzw. rynkach wschodzących. Spodziewany jest także dalszy wzrost popularności inwestycji typu BTS czy BTO kosztem spekulacyjnych. – podsumowuje Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO.
Analitycy AXI IMMO podkreślają, że w strukturze umów najmu sukcesywnie zwiększać się będzie udział umów pięcioletnich, które stopniowo zastępują umowy trzyletnie jeszcze dwa lata temu uważane za standard rynkowy. Stawki czynszów wykazują ogólną tendencję zwyżkową w wyniku niskiej dostępności A-klasowych powierzchni dostępnych „od zaraz” oraz stosunkowo niewielkiej liczby inwestycji spekulacyjnych będących w budowie. Wpływają na to również rosnące nakłady na nowe inwestycje magazynowe.
(red./źr. AXI IMMO)
