Sektor nieruchomości magazynowych jest w doskonałej kondycji. Od stycznia do końca czerwca 2017 roku wynajętych zostało ponad 1,82 mln mkw., z czego 70 proc. to nowe umowy najmu i ekspansje. Deweloperzy przygotowują kolejne inwestycje, czego efektem jest 1,71 mln mkw. powierzchni magazynowej w budowie i 720 tys. mkw. oddanych do użytku w ciągu pierwszych 6 miesięcy br. Rozwojowi sektora sprzyjają zmiany w modelach sprzedaży jak również dobra koniunktura gospodarcza w Europie Zachodniej – informuje w swoim raporcie AXI IMMO, podsumowując I połowę 2017 r. na rynku magazynowym.
Popyt
W pierwszych 6 miesiącach 2017 roku łącznie wynajętych zostało ponad 1,82 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co jest historycznie najlepszym wynikiem pierwszej połowy roku. Podpisano kontrakty na powierzchnię o 32 proc. większą niż w analogicznym okresie w roku poprzednim. 70 proc. wolumenu transakcji stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje.
- Wysoki poziom popytu świadczy o dobrej kondycji i dalszym dynamicznym wzroście sektora. Najlepszy wynik odnotowano w regionie Polski Centralnej, gdzie wynajętych zostało 444 tys. mkw. w ramach zaledwie 16 umów najmu. Trzy z nich dotyczyły aż 52 proc. całkowitej powierzchni najmu w regionie. Są to kontrakty na realizacje inwestycji BTS firm: Castorama (100 tys. mkw.), BSH (79 tys. mkw.) i OBI OBI (50,7 tys. mkw.). Na podium znalazły się też Górny Śląsk (401 tys. mkw.) i Warszawa (392 tys, mkw.). – komentuje Anna Głowacz, dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.
W pierwszej połowie 2017 roku dominowały główne rynki, na których wynajętych zostało 1,6 mln mkw., zaś tylko 11 proc. z popytu brutto stanowiły transakcje na mniejszych rynkach. W porównaniu z I połową 2016 r. największa dynamikę po stronie popytu zaobserwowano w Polsce Centralnej, gdzie nastąpił gigantyczny wzrost o 158 proc. Znaczący skok miał również miejsce na Górnym Śląsku, gdzie popyt wzrósł o 89 proc. W strukturze popytu na czoło wysunęły się sieci handlowe z udziałem na poziomie (35 proc.), następnie operatorzy logistyczni (30 proc.).
Podaż
Deweloperzy korzystają z dobrej koniunktury na rynku i intensywnie rozwijają kolejne projekty. Od stycznia do końca czerwca br. oddanych do użytku zostało 720 tys. mkw., o 10 proc. więcej w porównaniu z I połową ubiegłego roku. Najwięcej nowych projektów powstało w okolicach Warszawy (115 tys. mkw.), Bydgoszczy (113 tys. mkw.) i Poznania (111 tys. mkw.). Największy udział w nowej podaży na koniec czerwca br. mieli deweloperzy: Panattoni (47 proc.), następnie Prologis (12 proc.) i Hillwood/7R (11 proc.). Na koniec czerwca br. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły poziom 12 mln mkw. Dynamika nowej podaży jest wysoka ( wzrost o 100 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym) w budowie znajduje się 1,71 mln mkw. powierzchni przemysłowych, ale dominują inwestycje BTS i pre-let. Najwięcej buduje się w regionie Warszawy (360 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (330 tys. mkw.) i w Szczecinie (293 tys. mkw.).
- Udział inwestycji spekulacyjnych w wolumenie projektów w budowie spada. Na koniec czerwca wynosił 24 proc., czyli o 18 proc. mniej niż w analogicznym okresie w roku poprzednim. Jest to efekt dużych projektów BTS, ale też większej ostrożności deweloperów, którzy w większości przypadków o rozpoczęciu nowych inwestycji decydują dopiero po podpisaniu przynajmniej jednej umowy pre-let. Inwestorzy spekulacji nie boją się tylko na głównych rynkach, najwięcej powierzchni nie zabezpieczonej umowami najmu powstaje w okolicach Warszawy, na Górnym Śląsku i we Wrocławiu – dodaje Anna Głowacz, fyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.
Poziom pustostanów
Na koniec II kwartału br. wskaźnik pustostanów wyniósł 5,9 proc. i był niższy o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Najwięcej powierzchni do wynajęcia od zaraz znajduje się w regionie Szczecina (8,7 proc.) i Wrocławia (8,5 proc.). Najniższą dostępność na koniec czerwca br. odnotowano w Polsce Centralnej (0,7 proc.). W zasadzie w regionie brak jest wolnych od zaraz powierzchni klasy A, jak również brak perspektyw zmiany tej sytuacji do końca br.
Stawki czynszów
W większości lokalizacji stawki czynszów utrzymują się na stabilnym, niskim poziome. W Łodzi i wybranych lokalizacjach na Górnym Śląsku obserwujemy delikatną tendencję zwyżkową. Przy transakcjach najmu dla średniej wielkości magazynów (w przedziale 2,5 – 5 tys. mkw.) deweloperzy nie są skłonni do ustępstw w odniesieniu do stawek bazowych, pole do negocjacji pozostaje w przypadku stawek efektywnych. Najatrakcyjniejsze stawki efektywne możliwe są do uzyskania w okolicach Warszawy (1,90 – 2,40 euro/mkw.) i w Poznaniu (1,9 – 2,5 euro/mkw.) Dość wysokie stawki, powyżej 3,0 euro/mkw., utrzymują się w Łodzi oraz subregionie Bielska-Białej.
Prognozy
Na koniec roku 2017 możemy spodziewać się pobicia ubiegłorocznego wyniku 3 mln mkw. wynajętej nowoczesnej powierzchni magazynowej. Na wysoki wynik będą miały wpływ duże kontrakty z Górnego Śląska i Polski Centralnej, dalszy dynamiczny rozwój kanału e-commerce oraz dobre wyniki makroekonomiczne gospodarki polskiej, ale też niemieckiej i krajów UE. Polska staje się rozwiniętym rynkiem magazynowo - przemysłowym, o wolumenie porównywalnym z Wielką Brytanią. Jesteśmy niewątpliwym liderem regionu Europy Środkowo-Wschodniej, a dzięki relatywnie niskim kosztom pracy, nadal wysokiej dostępności terenów i konkurencyjnym stawkom czynszów dobrą alternatywą dla rynków Europy Zachodniej. Kluczową kwestią przy dużych projektach będzie nie tylko lokalizacja i dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa, ale przede wszystkim dostęp do pracowników. Na duże inwestycje mogą liczyć nowe lokalizacje w woj. lubuskim, Białymstoku czy Kielcach, gdzie zasoby kadrowe jeszcze nie wyczerpały się.
Dobre perspektywy na rynku zachęcają deweloperów, którzy przygotowują kolejne inwestycje na głównych rynkach, jak też w nowych lokalizacjach, ale tylko pojedyncze projekty będą realizowane spekulacyjnie. W drugiej połowie roku oddanych do użytku będzie ok. 1 mln mkw., co zapowiada kolejny rekord po stronie podaży na koniec 2017 r.
(źr. AXI IMMO)
