Drugi rok z rzędu rekordowe otwarcie na rynku powierzchni magazynowych. W okresie od stycznia do końca marca br. wynajętych zostało łącznie 970 tys. mkw., o 42 proc. więcej niż w I kw. 2016 r. Deweloperzy oddali do użytku 475 tys. mkw., a ponad 1,4 mln mkw. pozostaje w budowie. Rezultaty za pierwszy kwartał 2017 pozwalają stawiać optymistyczne prognozy na kolejne miesiące - wynika z raportu AXI IMMO podsumowującego pierwszy kwartał 2017 r.
W okresie od stycznia do końca marca 2017 popyt brutto wyniósł 970 tys. mkw., z czego nowe umowy i ekspansje stanowiły 70 proc. Ubiegłoroczny rekord otwarcia roku został pobity o 42 proc. Jest to najwyższy kwartalny wynik w historii nowoczesnego rynku magazynowego w Polsce. - Tak wysoki wolumen wynajętej powierzchni w pierwszych miesiącach roku jest efektem finalizacji kilku dużych transakcji, które znacząco wpłynęły na ostateczny rezultat po stronie popytu. Wskaźniki produkcji i eksportu są dobre, co pozytywnie nastraja najemców do inwestycji w nowe fabryki i centra logistyczne – komentuje Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO.
Najwięcej powierzchni magazynowo-produkcyjnych zostało wynajętych w regionie Górnego Śląska, gdzie o wyniku zadecydowała transakcja na 135 tys. mkw. firmy Amazon w Sosnowcu. Łącznie w regionie popyt brutto wyniósł 330 000 mkw. Wysoka aktywność najemców miała miejsce również w regionie Warszawy (198 tys. mkw.) i Wrocławia (140 tys. mkw.). Po wyłączeniu dużych transakcji powyżej 40 tys. mkw., średnia wielkość wynajmowanego modułu w Polsce w I kw. 2017 roku wyniosła ok. 4,5 tys. mkw. W strukturze popytu niezmiennie dominują operatorzy logistyczni i sieci handlowe, których udział w całości popytu wyniósł 63 proc.
Intensywna druga połowa ubiegłego roku zaowocowała wysokim wynikiem po stronie podaży w 2017. Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce na koniec marca br. wyniosły 11,7 mln. Blisko 500 tys. mkw. zostało oddanych do użytku, o 65 tys. mkw. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. W pierwszym kwartale br. największy przyrost nowej podaży miał miejsce w regionie Poznania, Górnego Śląska i Bydgoszczy. W każdej z wymienionych lokalizacji oddanych zostało po ok. 100 tys. mkw. Wśród deweloperów najwięcej nowej powierzchni dostarczyła firma Panattoni w ramach 14 projektów o łącznej powierzchni ponad 300 tys. mkw. Wysoki, przekraczający 50 proc. udział w nowej podaży, miały inwestycje typu BTS. Konsekwencją dobrej koniunktury i wysokiej aktywności najemców jest 1,4 mln mkw. w budowie na koniec marca br. Najwięcej nowej powierzchni powstaje w okolicach Warszawy (350 tys. mkw.) i Szczecinie (291 tys. mkw.).
- Na pięciu głównych rynkach w budowie jest prawie 1 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Poza Szczecinem, aktywność deweloperska w mniejszych regionach została ograniczona. Udział projektów spekulacyjnych utrzymuje się na stabilnym poziome 30%. Pod względem liczby realizacji inwestycji bez zabezpieczonych umów najmu wyróżniają się deweloperzy Panattoni i Hillwood – dodaje Renata Osiecka z AXI IMMO.
Pustostany
W porównaniu do ostatniego kwartału współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł minimalnie z 6 proc. do 6,1 proc.. Poziom pustostanów jest stabilny, pomimo intensywnych działań deweloperskich, gdyż towarzyszy im wysoki wolumen transakcji. Najniższy poziom pustostanów występuje w Polsce Centralnej i wynosi 1,5 proc., przy czym w samej Łodzi brak wolnych modułów do wynajęcia. Najwyższy wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej odnotowany został w Szczecinie - z 2,9 proc. do 8,8 proc. i Wrocławiu - z 6,5 proc. d 8,5 proc.
Stawki czynszów – gdzie wzrosty a gdzie spadki?
Czynsze bazowe w większości regionów w pierwszych miesiącach roku pozostały na stabilnym poziomie, z tendencją wzrostową w regionie Wrocławia i wybranych lokalizacjach Górnego Śląska. Najniższe czynsze efektywne oferują deweloperzy w okolicach Warszawy, w Poznaniu oraz na Śląsku. Przy dużych powierzchniach możliwe są do uzyskania stawki poniżej 2,0 euro za mkw. W odróżnieniu do poprzedniego roku, przy transakcjach średniej wielkości deweloperzy nie są skłonni do dużych ustępstw.
Prognozy dla rynków z dostępem do pracowników
Pierwsze miesiące roku pozwalają stawiać optymistyczne prognozy na kolejne miesiące na rynku magazynowym. Wielkość nowego popytu budują przede wszystkim duże transakcje firm, które rozpatrują oferty w skali całego kraju biorąc pod uwagę nie tylko lokalizację, ale też dostępność pracowników, odległość od głównych producentów czy otoczenie biznesowe. Ponadto, pomimo dużej aktywności deweloperów, projekty w rozwijających się lokalizacjach magazynowych to przede wszystkich inwestycje typu BTS lub pre-let. Relatywnie niski potencjał lokalnych firm sprawia, że deweloperzy nie uruchamiają projektów typowo spekulacyjnych. Zaangażowanie deweloperów w budowę nowych obiektów na głównych rynkach utrzyma się na stabilnym, wysokim poziomie. Jednak w wybranych lokalizacjach jak okolice Warszawy, Poznań czy Wrocław liczba nowych inwestycji będzie wykazywała tendencję spadkową, ze względu na perspektywę uwolnienia dużych modułów związaną z relokacją klientów.
(red/źr. AXI IMMO)
