Prologis, globalny developer nieruchomości logistycznych, ogłosił w lutym pełne wyniki działalności w 2016 roku w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE). Na corocznej konferencji prasowej, przedstawił również trendy na rynku powierzchni magazynowych w roku 2017.
W minionym roku Prologis wynajął 1,8 mln mkw. powierzchni magazynowej w Europie Środkowo-Wschodniej. Wskaźnik zajętości tej powierzchni był na rekordowym poziomie 96,4 procent. Wielkość portfela developera w Europie Środkowo-Wschodniej na koniec 2016 roku wyniosła 4,5 mln mkw. Nowe umowy najmu objęły 700 tys. mkw., a przedłużone kontrakty wyniosły łącznie 900 tys. mkw. Pozostałą część stanowiły umowy krótkoterminowe. - To był historyczny rok dla Prologis zarówno globalnie, w całej Europie, jak również w regionie Europy Środkowo-Wschodniej - powiedział Martin Polak, senior vice president i szef regionalny Prologis CEE. - Rekordowe wartości osiągnął poziom zajętości portfolio oraz wolumen transakcji najmu. Również wysoki był współczynnik utrzymania klienta – czterech na pięciu naszych klientów przedłużyło z nami umowy najmu.
Inwestycje 2016 w Europie Środkowo - Wschodniej
W 2016 roku Prologis inwestował we wszystkich czterech krajach Europy Środkowo-Wschodniej, w których działa. Firma rozpoczęła budowę 18 budynków o łącznej powierzchni 331 tys. mkw., 70 proc. stanowiły budynki typu build-to-suit, a 30 proc. obiekty spekulacyjne. Poziom inwestycji zwiększył się w stosunku do ubiegłego roku aż o 65 proc. Spółka realizowała swoją strategię selektywnego rozwoju na kluczowych rynkach, charakteryzujących się niskim poziomem pustostanów.
Rozpoczęte inwestycje:
• 56 tys. mkw. BTS dla firmy Tesco, Prologis Park Galanta-Gan na Słowacji
• 42,2 tys. mkw. BTS dla firmy Agata, Prologis Park Piotrków II w Polsce
• 30,3 tys. mkw. umowa przednajmu z firmą z branży handlu detalicznego, Prologis Park Prague-Jirny w Czechach
• 21,7 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej, Prologis Park Bratislava na Słowacji
• 21 tys. mkw. BTS dla firmy Waberer’s, Prologis Park Budapest-Sziget na Węgrzech
Ukończone inwestycje:
• 34,2 tys. mkw. BTS dla Sportisimo, Prologis Park Prague-Rudna w Czechach
• 22,3 tys. mkw. dla firmy Arvato Polska, Prologis Park Stryków w Polsce
• 21,5 tys. mkw. w pełni wynajętej powierzchni spekulacyjnej, Prologis Park Budapest-Sziget na Węgrzech
• 20,5 tys. mkw. BTS dla firmy Mall.cz, Prologis Park Prague-Jirny w Czechach
• 11,7 tys. mkw. dla firmy Geis, Prologis Park Stryków w Polsce
Łącznie firma ukończyła budowę 14 nowych obiektów o powierzchni 251 tys. mkw., w tym osiem budynków, których realizacja rozpoczęła i zakończyła się w 2016 roku.
- Rok 2016 był dla Prologis w regionie CEE najbardziej aktywnym od 2008 roku. Niska podaż powierzchni magazynowej wpłynęła na ożywienie nastrojów inwestycyjnych oraz na szybsze podejmowanie decyzji przez klientów w zakresie najmu dostępnych obiektów - podsumował Martin Polak, senior vice president i szef regionalny Prologis CEE.
W 2016 roku Prologis nabył M0 Central Business Park na Węgrzech. Dwa w 100 proc. wynajęte budynki o łącznej powierzchni 31,4 tys. mkw. stały się częścią Prologis Park Budapest-Sziget. Dodatkowo, spółka kupiła grunt o powierzchni trzech hektarów w Prologis Park Prague D1 East oraz 22,6 hektarów w Prologis Park Bratislava.
Działalność w Polsce
W 2016 roku Prologis rozpoczął w Polsce pięć nowych inwestycji o łącznej powierzchni 96,5 tys. mkw. (z czego dwa budynki zostały oddane do użytku w zeszłym roku). Wśród ukończonych obiektów był w pełni wynajęty budynek typu SBU w Chorzowie. Firma uruchomiła również nowy park w Strykowie. Współczynnik zajętości polskiego portfolio wyniósł 94,8 procent.
W 2016 roku Prologis zdobył dwie nagrody w konkursie Eurobuild CEE Awards 2016 w następujących kategoriach: „Magazynowy Deweloper Roku w CEE” oraz „Najlepszy Manager Nieruchomości Magazynowych Roku w Polsce”, którym została Marta Kostyk, property manager Prologis na Dolnym Śląsku.
- Polska jest jednym z głównych rynków rozwoju nieruchomości logistycznych w Europie, zarówno w inwestycjach realizowanych jako build-to-suit, jak i spekulacyjnie. W 2016 roku inwestowaliśmy na kluczowych dla nas rynkach tj. w Polsce Centralnej, Wrocławiu, Szczecinie oraz Chorzowie - powiedział Paweł Sapek senior vice president & country manager Prologis na Polskę. - Z uwagą obserwujemy jak z roku na rok zmienia się rynek powierzchni magazynowych. Cieszy nas fakt, że branża coraz bardziej docenia przejrzystość transakcji, wysoką jakość realizowanych inwestycji oraz nasze profesjonale usługi związane z zarządzaniem nieruchomościami.
Prognozy na rok 2017
Pomimo wielu niewiadomych na rynku europejskim, tj. uruchomienie Brexitu oraz wybory w Holandii, Francji i Niemczech, rok 2017 może okazać się korzystny dla branży nieruchomości logistycznych w Europie – zapowiada Prologis. Na wzrost wskazują wskaźniki rynkowe. Pozytywną wizję przyszłości podzielają również klienci firmy, działające w branży, które wzięły udział w badaniu Prologis na temat najbliższej przyszłości branży. W sumie wyłoniono 5 czynników kształtujących rynek powierzchni magazynowych w 2017 roku:
- Wyższe wyniki sektora nieruchomości logistycznych od oczekiwanych
- Prężny wzrost gospodarczy w Europie
- Solidne fundamenty operacyjne
- Dalszy stopniowy wzrost czynszów
- Normalizacja sytuacji na rynkach kapitałowych
Respondenci, biorący udział w ankiecie Prologis, za największe zagrożenie dla sektora nieruchomości logistycznych w 2017 r. uznali globalne spowolnienie gospodarcze (53 proc.). Wyrażaną w drugiej kolejności obawą był Brexit i inne zdarzenia geopolityczne (24 proc.). Pomimo niestabilności rynków finansowych oraz nacisków politycznych nastroje konsumentów w sektorze nieruchomości logistycznych są w całej Europie pozytywne.
Jeśli chodzi o dostępność wolnej powierzchni magazynowej, to ciągle spada, a klienci szybciej podejmują decyzje. W związku z tym wskaźnik wolnej powierzchni w Europie obniża się z roku na rok począwszy od 2010 r. W 2017 r. ogólnoeuropejski wskaźnik wolnej powierzchni ma spaść do rekordowo niskiego poziomu 5,5 proc., czyli znacznie niżej niż najniższa wartość rzędu 9,3 proc. odnotowana w poprzednim cyklu. W Europie wskaźnik wolnej powierzchni ma spaść do poziomu 5,1 proc., który jest niższy o 1,5 proc. od najniższej wartości odnotowanej w poprzednim cyklu. Wielkość inwestycji spekulacyjnych w Europie w 2016 r. jest szacowana na ok. 2,8 mln mkw., co stanowi mniej niż połowę (40 proc.) zasobów oddanych w 2007 r. Ten trend ma się utrzymać w 2017 r., ponieważ deweloperzy nadal unikają podejmowania ryzyka. Prologis tłumaczy to tym, że klienci doświadczyli ogromnego wzrostu i wykorzystali do maksimum dostępną powierzchnię, co sprawia, że muszą się rozwijać. W coraz większym stopniu rozumieją oni, jak duże znaczenie mają obiekty klasy A oraz dogodne lokalizacje, dlatego w warunkach niskiej dostępności powierzchni podejmują szybsze decyzje. Ten trend będzie dodatkowo wpływał na umacnianie się w 2017 r. podstawowych czynników rynkowych.
Wzrost czynszów
Globalny kryzys gospodarczy zaowocował znaczącymi upustami dla najemców w celu zmniejszenia poziomu pustostanów. Stopniowe kurczenie się zasobów wolnej powierzchni w Europie, które obserwujemy od 2010 r., doprowadziło do umiarkowanego wzrostu czynszów. W ostatnich latach czynsze efektywne netto wzrosły w Wielkiej Brytanii, gdzie ich wysokość utrzymuje się na poziomie powyżej poprzedniej wartości szczytowej. Oczekuje się, że kolejna fala wzrostów będzie napędzana przez Niemcy i Holandię. Z kolei Europa Południowa stanowi powoli odbudowujący się rynek. W Europie Środkowej i Wschodniej sytuacja jest niejednoznaczna. Duży popyt wpływa na dalsze obniżanie poziomu ulg na Węgrzech i w Czechach. Pod tym względem wyraźnie odstaje jednak Polska. W naszym kraju aktywność deweloperska jest duża mimo spadku stawek czynszowych. Na potencjalny wzrost poziomu czynszów mogą jednak wpłynąć działania zmierzające ku większej przejrzystości rynków.
Biorąc pod uwagę całkowitą wartość inwestycji na 12 rynkach, na których działa Prologis, łączny wolumen inwestycji logistycznych osiągnął w 2016 r. 21 mld euro. W roku 2017 produkt inwestycyjny stanie się bardziej deficytowy, a jego całkowity wolumen zamknie się kwotą w przedziale 15–20 mld euro. W połączeniu z ograniczoną podażą i spadającymi wskaźnikami wolnej powierzchni, brak możliwości na rynkach kapitałowych doprowadzi w 2017 r. do dalszego odpływu kapitału w stronę inwestycji typu forward funding oraz w budowę nieruchomości logistycznych. Oczekuje się, że czynsze jeszcze nieco wzrosną i będą się stawać coraz ważniejszym czynnikiem wpływającym na wzrost wartości.
Prologis powyższą analizę rynku powierzchni magazynowych opracował na podstawie danych rynkowych i odpowiedzi udzielonych w ramach ankiety przeprowadzonej wśród ponad 150 działających w branży firm, które uczestniczyły w seminarium zorganizowanym w październiku 2016 r. przez Prologis podczas targów Expo REAL w Monachium.
(red./źr. Prologis)
