Dobre czasy dla najemców powierzchni magazynowych. Wysoka konkurencyjność po stronie podaży wpływa na utrzymywanie się niskich stawek czynszów, pomimo niskiego poziomu pustostanów – takie wnioski płyną z raportu AXI IMMO, w którym firma podsumowała I kwartał 2016 roku na rynku powierzchni magazynowych.
Pozytywny wpływ na wyniki na rynku najmu powierzchni magazynowych maja głównie: prognozowany wzrost konsumpcji wewnętrznej, ekspansje firm produkcyjnych oraz rozwój e-commerce. W pierwszych miesiącach roku popyt wzrósł o blisko 10 proc. w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego i wyniósł 683 tys. mkw. Deweloperzy nie zwalniają tempa, czego efektem jest 425 tys. mkw. nowej podaży dostarczonej na rynek w I kw. 2016 r. oraz ponad 700 tys. mkw. w budowie. 50 proc. nowych projektów w trakcie realizacji to inwestycje spekulacyjne, w rezultacie czego, pomimo niskiego poziomu pustostanów, zaostrza się konkurencja pomiędzy deweloperami.
W ciągu pierwszych trzech miesięcy br. popyt brutto wyniósł 683 tys. mkw., z czego nowe umowy i ekspansje stanowiły 55 proc., a przedłużenia kontraktów 45 proc. Jest to nowy rekord otwarcia roku w porównaniu do I kw. 2015 r. odnotowaliśmy wzrost o 60 tys. mkw. Najlepsze wyniki po stronie popytu miały miejsce w największych regionach magazynowych kraju, tj. w okolicach Warszawy i na Górnym Śląsku, gdzie odpowiednio wynajętych zostało 160 tys. mkw. i 142 tys. mkw. Najwyższy popyt netto odnotowano na Górnym Śląsku. Na wschodzących rynkach dominowały średniej wielkości transakcje maksymalnie sięgające do 5 tys. mkw., z wyjątkiem umowy BTS na 45 tys. mkw. dla sieci Kaufland w Bydgoszczy. Jest to jednocześnie największa nowa umowa podpisana w I kw. 2016 r.
- Wzrost konsumpcji wewnętrznej oraz postępujący outsourcing usług logistycznych ma odzwierciedlenie w strukturze popytu, gdzie udział firm logistycznych w porównaniu do początku 2015 r. wzrósł i wynosi prawie 44 proc. Na drugim miejscu znalazły się sieci handlowe, w tym spożywcze – komentuje Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO.
Na koniec marca br. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły poziom 10,3 mln mkw. W pierwszych trzech miesiącach roku do użytku oddanych zostało 425 tys. mkw. Jest do wzrost o 53 proc. w porównaniu rok do roku. W pierwszym kwartale br. największy przyrost nowej podaży miał miejsce w okolicach Warszawy, gdzie w ramach 7 inwestycji do użytku oddanych zostało ponad 137 tys. mkw. Drugim regionem w kolejności był Górny Śląsk, a za nim Polska Centralna, gdzie nowa podaż wyniosła odpowiednio 87 tys. i 85 tys. mkw. Na wysoką dynamikę po stronie podaży ma największy wpływ działalność deweloperska firmy Panattoni Europe, która ma największy udział w nowej podaży i wolumenie inwestycji w budowie, w tym projektów spekulacyjnych.
- Duża liczba nowych projektów w realizacji, w tym spekulacyjnych wpływa na obraz rynku magazynowego. Pomimo niskiego poziomu pustostanów, stawki czynszów efektywnych utrzymują się na najniższym od lat poziomie. Tempo realizacji inwestycji oraz presja rynkowa ze strony firmy Panattoni, jest tak duża, że deweloperzy walczą o każdego jakościowego klienta. Stawki czynszów są najniższe od lat. Jest to najlepszy moment na negocjacje warunków umów najmu – dodaje Renata Osiecka.
W budowie pozostaje 720 tys. mkw., z czego najwięcej 158 tys. mkw. w Poznaniu, następnie w regionie Warszawy 110 tys. mkw. Ponad 335 tys. mkw. to inwestycje spekulacyjne. Udział projektów spekulacyjnych z kwartału na kwartał rośnie, w porównaniu rok do roku jest to wzrost o 42 proc. Najwięcej nowych projektów bez zabezpieczonych umów najmu powstaje w Poznaniu (80 tys. mkw.) i we Wrocławiu (ponad 70 tys. mkw.). W porównaniu do poprzedniego kwartału poziom pustostanów wzrósł o 1 proc. do poziomu 5,8 proc. Najwięcej powierzchni do wynajęcia od zaraz pozostaje w okolicach Warszawy – 11,3 proc., następnie na Dolnym Śląsku – 6,3 proc. W najbliższych miesiącach przy utrzymaniu się dynamiki popytu poziom pustostanów nieznacznie wzrośnie.
Stawki czynszów
Czynsze bazowe w większości regionów w pierwszych miesiącach roku pozostały na stabilnym poziomie. Duża konkurencja pomiędzy deweloperami i ich wysoka aktywność ma odzwierciedlenie w stawkach efektywnych. Deweloperzy, aby zatrzymać klienta lub go pozyskać, oferują szeroki zakres zwolnień i zachęty finansowe. Przy długoterminowej umowie najmu możliwe są do uzyskania stawki poniżej 2 euro / mkw. za miesiąc na wszystkich głównych rynkach.
Prognozy
Rynek jest w fazie najwyższego wzrostu, co pozwala stawiać optymistyczne prognozy na następne miesiące br. Czynniki ryzyka, które w perspektywie długoterminowej mogą osłabić dynamikę w sektorze, to klimat inwestycyjny związany z sytuacją polityczną oraz skutki nowej ustawy o obrocie ziemią rolną.
(źr. AXI IMMO)
